>>>引言<<<

主笔钢铁侠的新助理凯哥说，他在2018年7月105万卖了茶园鲁能领秀城套内不到60平的房子，当时并不是特别想卖，和很多业主一样，毕竟在那样疯狂的氛围下憧憬着房价还会涨。

当时买家满脸焦灼地对凯哥说“我从区县来主城打工，买房的钱是老家拆迁赔的钱，想在主城安个家，没有正式工作贷不了款，现在的钱刚好够买你这套房，房价再涨我就买不起了，你就卖给我吧”。

在面对这个满脸焦虑的中年男人时，凯哥说他第一次赚钱赚得这么于心不忍。现在回过头来看，房子卖在高位了，从现在房天下的数据可以看到，当时的于心不忍让凯哥多赚了至少20万。

01.

>>>不是人人都能成为天选之子<<<

我们每天都在做很多看起来毫无意义的决定，但某天的某个决定却能改变我们的一生。

比如，2015年使用高杆杠在重庆投资多套房，2018年8月前将投资的房产都卖出变现，实现财务半自由。

我今天看到一名话：“很多时候，决定我们成为什么样的人，不是我们的能力，而是我们的选择。”

选择比能力更重要吗？

不，我不认同这句话，没有能力怎么做正确的选择？靠天吃饭还能成为人生赢家的必竟还是少数。

投资的事，每次事后来看挺简单，但在事前做正确的选择很难，需要对市场进行精准的分析，分析准确率越高，赚钱的机率越大，分析准确率欠佳，则纠错的及时性和准确率相对就要越高，赚钱的机率才越大，毕竟像凯哥那种于心不忍赚钱的机率并不高。

央行1月4日公布降准1%预计释放资金1.5万亿人民币，相关操作净释放约8000亿元长期增量资金，当天我在分析文章中对于楼市的影响用了滴水之惠这个词，我认为降准对楼市有利好，但利好有限，助推重庆房价短期再次大涨的概率很小。

2019年上半年不是房产投资的好时机，楼市处于下行期，转向还需时间。

春节前，随着龙湖光年、万科翡翠都会、唐宁one这些高端项目开盘成交，而高层项目入市量放缓，成交量的下降，可能会拉高成交均价，但这并不代明表楼市重拾升势，楼市回暖的先决条件应该是去化率提高，成交量放大。

02.

>>>2018年三次降准<<<

2018年央行进行了三次降准，2次降准率为1%，1次为0.5%，离本次1月4日降准最近的一次是2018年10月7日。

如果一降准就能推动房价大涨，那么2018年经过三次降准累计降幅2.5%，12月房价应该是2018年全年最高的，但实际情况并非如此。从安居客、兔博士数据来看，2018年9月起重庆楼市进入下行期，成交量也逐月萎缩。

从统计的数据来看，2018年最后一周139个新盘入市，共16027套房源，整体去化率39%，高层去化率49%，小高层去化率24%，洋房去化率26%，大平层去化率10%，别墅去化率23.6%。

从网签数据来看，市场分化已非常明显，总价低的高层刚需盘去化率高于80%，而总价高的洋房、大平层去化率只能用惨淡来形容。

以下为部分洋房、大平层网签截屏：

以上数据来自重庆网上房地产

03.

>>>同为直辖市，房价差距不小<<<

有粉丝说对比重庆和其它三个直辖市2018年房价，重庆房价最低，比不上北京、上海，比不过天津就太没道理了，一定会超过天津的。

理想总是要有的，重庆房价有一天超过天津当然有可能，但需要时间。

数据来自安居客

重庆房价比天津低有没有道理呢？我们来看几组数据，大家自己分析：

重庆2017年土拍价排名TOP10

天津2017年土拍价排名TOP10

04.

>>>为什么现在不是投资购房的好时机<<<

2018年全年很多数据还未公布，我们用2017年的数据做分析说明，2017年M2同比增长8.2%，全年CPI（即消费者物价指数）上涨1.6%，GDP增速为9.3%。

主流观点认为M2增速与CPI具有正相关关系：M2增速=GDP+CPI，但历史上曾出现背离。

按2017年的数据，这个等式不成立，M2 8.2%≠GDP 9.3%+CPI 1.6%，也就是说2017年M2增速与CPI关系背离，主因是过剩流动性未传导至CPI。产生的原因是实体企业走弱，居民收入上升缓慢，导致消费需求被迫压缩，货币脱实入虚实体企业不振，货币增量被“房地产和资本市场”锁住，而不作用于总需求和物价。

过剩的流动性流入了资本市场和房地产，挤占了实体经济的融资食粮，央行2018年多次降准，2019年伊始的降准，都强调降准产生的增量资金用于支持实体经济发展，不会大水漫灌，从某个角度来说是也可以理解为是对这种市场背离关系做主动的修正。

在大家期盼楼市调控松绑之际，海口却在1月9日加码调控，正如我在上篇文章中所述，“房住不炒”是楼市调控的中心思想，2019年的楼市调控政策也将围绕这个定调而行，因城施策不会是大家预期的全面放松，也是会收紧的。

楼市在预期改变的情况下，同时在上述的货币市场背景下，房价短期再大涨的可能性很小，市场将逐步回归理性。重庆各区域间房产价值分化难免，真实价值将慢慢显现。

保守计算，房价升幅如跑不赢CPI1.6%(2017年数据）+购房资金利率5.39%（二套房贷上浮10%，目前二套房贷利率是上浮20-30%，预计二套房贷上浮率会下调）+折旧1.8%（我上篇文章中按保守规则计算的）+税费成本3%/2（2套房购契税2%+卖个税1%）=10.29%，也就是说如果投资房产计划2年后卖出的，每年房价涨幅低于10.29%投资收益将为负。

从2018年9月起重庆楼市步入下行期，量价齐跌，特别是成交量呈断涯式下跌，市场回暖，首先成交量需止跌回升且放大到一定程度，然后配合各种优惠鼓励购房政策，显然这２点目前市场都不具备。

“树不能长到天上，是那风起处的青萍之末”这是我最近非常喜欢的一句话，是对投资要理性的最好警示。