文 丨 花满楼

在金庸老爷子的《天龙八部》中，有一个举世闻名的“珍珑棋局”。故事是这样的，被害致残的逍遥派掌门人无崖子老先生，耗费3年心血摆出珍珑棋局，邀请天下英雄来破解此局，来寻找一个悟性极高的传人，输入自己的内力。

珍珑棋局中劫中有劫，既有共活，又有长生，或反扑或收气，花五聚六，复杂无比。

段誉、慕容复、段延庆都来解这个棋局，可是他们都失败了。

金庸老爷子说：这个珍珑变幻百端，因人而施，爱财者因贪失误，易怒者由愤坏事。

没想到，最后竟然是不会下棋的虚竹“闭目落子”而杀了自己一个白棋后，破解了珍珑棋局。

自弃一子，从此天地一宽，既不必顾念这大块白棋的死活，更不再有自己白棋处处掣肘，反而腾挪自如，不如以前这般进退维谷了，开启了一个新局面。

或许，金庸老爷子想不到的是，在他的小说着墨良多、多次出现的金陵城——今天的南京，也在破解楼市的“珍珑棋局”。

南京楼市的珍珑棋局是：

1. 因为限价，购房者掏空6个荷包，多交几十万的号子费，被迫接受全款捆绑车位，在冬夜披着被子排队摇号摇号摇号，然后又买不到；

2. 因为限价，2018年下半年，南京因“精装修”变“惊装修”，产品降级，爆发全城维权，业主集体拉白字黑底横幅，围堵售楼部；

3. 因为限价，开发商的利润空间被挤压，再遇“去杠杆”的寒潮，地价降级，土地持续流拍，“底价成交”、“熔断价成交”成为常态；

4. 因为限价，地王开盘必亏，赔本赚吆喝，开发商捂盘，不舍得买，购房者又买不到，人为造成了供不应求。

一边限价导致楼市焦灼躁动，另一边2019年将是南京地王入市的大年。

在2018年下半年楼市遇冷之时，南京销售惯用的一句的逼单话术是：“今年不买房，明年买地王”，面粉都这么贵了，面包能便宜到哪里去？

有一组数字，让置身于南京楼市的每一个人都躁动不安，2019年要入市78个新项目，其中有28幅高价地块。

南京目前诞生了39个楼面价2万+，除了已经上市的15幅，有24幅2万+地块都将在2019年集体入市，搏杀市场。

而大家都还历历在目的是，2018年初，曾经轰动一时的城东麒麟地王，楼面价22353元/㎡的京奥港未来墅地王遇上限价，项目回款难，穷途末路的地王资金链断裂烂尾。

这件事，让整个房地产圈为之一震，大家都在为南京殚精竭虑：南京，未来会不会成为地王的墓场？

其中备受关注的是：葛洲坝南京中国府，这个项目从拍地开始就一直都站在南京楼市的高光下。

2016年5月13日葛洲坝以32.8亿拿下河西南G14宅地，楼面价45213元/㎡。

葛洲坝将这个地王配备了最高端的TOP系——“国府系”，目前整个只有三个国府系：北京中国府、合肥中国府、南京中国府。

葛洲坝学习古代王府世家建筑打造的新中式产品：“一进入府、二进入厅、三进入院、四进入园、五进归家”，就连会所设计，也是重金邀请了“德国红点艺术奖设计大师”张清平亲自操刀。

但世事难料，这个从开发到封顶都在高光下的产品，遇上了河西限价4.5万/㎡，那么葛洲坝南京中国府该怎么办呢？

这一刻，南京应该怎么办？南京能怎么办？

于是，南京破解楼市珍珑棋局的方法是：自弃一子，以保大局——突破限价！

我们看到了南京目前已有6个板块突破限价：

其中最受市场关注的是，2019年2月18日，地铁S3号贾西站地铁口的中海城南公馆首开销许均价34000-39000元/㎡，突破城南板块3.5万/㎡限价，共吸引536人报名，中签率26%，一个半小时卖光。

去化数据出来之后，南京全网都是铺天盖地的报道，此次开盘对于2019年南京楼市的走向具有风向标意义。

看来2019年南京突破限价，已在路上！

而在“房住不炒”之下，调控成果关乎政治前途，维持两年限价的南京，哪来的肥胆敢在这个时候，放开限价呢？

1. 最主要的原因是2019年调控的主基调是：因城施策，给予地方更大的自主权，一场轰轰烈烈的楼市放宽政策袭来。

在菏泽放开限售，闯关成功之后，广州放开商办物业可售个人，而且还放开人才落户，珠海社保由5年改为2年，杭州放宽社保条件、青岛取消购房摇号、天津自持租赁住宅调整为可售住宅...

更重要的是，2019年1月9日，拟定出让地块不再限价，北京作为全国调控的风险标，都在放开限价，而地王扎堆的南京之前限价太严，现在板块逐步突破限价，也就成了顺理成章的事情。

2.限价导致产品降级，全城维权，不利于房地产维稳；

3.高地价又严格限价，开发商撂挑子不干，土拍凉凉，而南京又必须要托底地价。

4.2019年即将要入市的高价地块，都是热门板块、有合院叠墅洋房的高端产品，主打改善，项目品质都不错。

多管齐下，南京突破限价，成了顺理成章的事情。

2019年，能否完全突破限价，具体能突破多少，已成外界对南京楼市最大的关注点！

限价，其实只是短期调控政策，随着楼市变化，突破只是早晚的事情。

南京限价是“限价一刀切”，有点不合理，和南京相爱相杀的苏州限价相对合理——“根据地价限房价”，但最后只是延缓了房价上涨，苏州还是在2018年年尾其他城市房价下行时，迎来了逆势上涨！

人为限价，只会短暂存在，不管是人，还是楼市，都逃不了市场规律的余波和桎梏。

而我相信，南京不会是唯一一个突破限价的城市。

地王扎堆的南京，只是更紧迫更需要突破限价，高地价率先顶破限价天花板，破解楼市的珍珑棋局。

在楼市下行之下，会有更多城市的热门板块会率先突破限价，例如已被限价打压三年，压制到地上的深圳、例如限价盘已被市场一扫而空的杭州、例如全城爆发维权的武汉、例如摇号抢房造成市场窒息的成都......