我于2018年2月提出，深圳进入了左侧交易时刻，什么意思呢，意思就是主调跌偶然升。那时候满世界媒体喊出的口号是，深圳要暴涨了。然而一整年过去了，深圳除了核心一带豪宅区域略涨之外，其他特别是龙岗皆不如意。而去年底，我率先提出广州今年进入左侧交易时刻，与深圳的时间滞后大概一年。此时此刻的当下，满世界又开始鼓吹深圳、广州暴涨前夕了。

那到底是怎样呢？

这次无可否认，楼市已经到了左转右的拐点了。

但暴涨将至了吗？

恐怕以广深为代表的，仍旧是两极分化的行情，涨中偏跌。

这话是不是很熟悉？没错，我在《2019年楼市走势预测》中特别提及的行情归纳，而对深圳而言，这个“涨中”的力度应该会更大点。

其实如果你们一直认真学习本公号文章的话，这个预期是大概可以推导出来的。下面我们逐一看看，这“左转右”的拐点因何而起？

放出我们的大杀器：

这是我去年4月写的文章放出的图，红线为M1同比增速，黑线为M2同比增速，红线与黑线交叉之时是2018年2月。看懂的伙伴可以举举手。

而如今，这红线、黑线已然变成这模样了。

2018年2月，M1正式下穿M2。

2019年2月，M1正式上拐M2。

这一穿一拐的一年之间，我们的货币政策已经有了实质性的转向。

鉴于很多新伙伴没耐心看本号之前的文章，我再解释下M1M2与房价的互动关系。

M1（货币）=M0（流通中的现金）+单位活期存款，你可以理解为流动的水；

M2（货币与准货币）=M1+单位定期存款+个人存款+其他存款，可以理解为冰水混合物。

房价=货币储水池。

我们必须要认识一个事实：

贷款，无论是房贷还是抵押贷经营贷，这都会带来货币乘数。

这是什么意思呢？“钱是会生钱的”。银行吸储回来的钱需要贷出去，而因为经济不太好，贷出去的钱企业不进行生产经营投入到市场中，那也不能仅放在保险箱里对不对？

那唯一的去处就是继续趴在银行活期账号了。

这时候银行能用于放贷的钱又多起来了，同时单位活期存款也多起来了。

M1增量就上升了。

相反，M1增量下跌时候，代表市场上的钱太缺了，最典型就是2014年的钱荒时期。

你们谨记这个结论：

第一阶段：每逢M1下穿M2之时，代表市场上的钱很缺，M2远大于M1，这都不是一个很好的过程，多数都是房价相对低位的时候。

第二阶段：而当M1上拐M2之时，代表市场上的钱多了，M1逐渐接近M2，这时候大家手上都有流动资金，就需要找一个出口宣泄。

第三阶段：终于当M1上刺M2之时，甚至刺穿M2交叉向上，M2更多的冰化为M1水，涌往市场，那就直接导致杠杆加大资金狂热化。

在当下实业不振的前提下，国内最容易聚焦资金的地方就只有两个：股市or楼市。

那么当第二阶段出现的时候，股市一般会先于楼市涌现狂热的机会，分别是05-07年、09-10年、14-15年。

而当第三阶段来临的时候，楼市会更优于股市，成为更大的追逐之地，分别是06-07年、09-10年、12-13年、15-17年。

股市可能一波化为虚无，我们深知只有房产才能真正驻留财富，更是吸收这波大水的海绵储水池。

而如今2019年2月，M1上拐之时再现。

按照以往经验，一旦上拐形成，这趋势是不太可能逆转的了。虽然偶有调头往下的可能，但总体趋势必然是往上直奔，开弓没有回头箭，直到M1上刺M2甚至刺穿M2。

而这个过程的传导时间，往往半年到一年半。近十年因为08年金融危机的影响，美林时钟的调拨加速，多数传导过程缩减为三到四个季度。

换言之，以M1M2为指导，这所谓的小阳春恐怕会先暂歇火，直到九个月后蛰伏年底之时，或许才会迎来一轮真行情。

这行情，也可能是两极分化的情形。

涨中偏跌。

好了，我知道你们一定会骂了，房价真那么简单粗暴就好了。

是的，房价由各种国际国内情况混杂构成，具有国内固有的王权特质，并不能简单而论。关于这波广深小阳春，也的确值得更深入玩味一下。

除了M1M2之外，我们可以从另外一个角度剖析当下的楼市情况：

租金与房价的关系。

租赁是租赁，买卖是买卖，两者关系可以说门儿清，河水不犯井水。这是很多房产投资者潜在共识。但在我这里，这并非是一成不变的，两者之间是有着若即若离的关系，还记得本号一直提及的房价本质公式吗？

V=C/(r-g)+社会资源属性兑现+区域发展预期

V是房屋价值，代表的就是你的房子市值多少钱。

C是房租水平，指代租金。

r是贴现率市场真实利率，可以简单理解为存款利率。

g是房租增长率，那是你的租金收益的增长率。

社会资源属性兑现+区域发展预期为动态变化的影响力变量。

什么叫做学以致用，现在这忐忑不安的行情就是灵活运用的时候了。你若真正理解了这公式，起码你就懂得目前房价大概是处于什么阶段了。

这过去的两年，房价暴涨之后，利率的变化如何？房租的涨幅如何？

利率不用多说了，r虽然以存款利率为参考，但是房贷贷款利率也变化极快。深圳一个月之内从15%首贷降到5%，广州也有全面降至5%的趋势，这一波小阳春很大程度也是房贷利率使然。

至于租金呢。虽然我从身边的例子来看，并没特别认为今年特别好租，或是特别能租高价。但为了不存在感知误差，我还是特意截取了广深佛的租金市场变化，以下数据来自城市房产官网。统一时间是2019年二月。

2019年广深佛租金同比2018年都有了涨幅，而广深二月环比一月都有了不同程度的降幅，大城市临过年人口外流原因，只有佛山三线人口回流是整体逆势上涨。三月春节回归后，广深有小幅度上涨，佛山除了南海之外显著下滑。

那现在问题来了，这股租金上涨的势头，有动力再把房价往上爆拉一下吗？

r按照目前定期五年存款利率2.75%算，这利率也三年多没变化了，而g租金平均涨幅12%左右，C租金也等于增加了12%。按照公式V=C/(r-g)，分母变小，分子变大。2019年房价V的涨势照理由即将要来临了。

从这两点，我们都发现整个市场情绪都酝酿着一股待涨的氛围，看来就欠缺一个引爆点了。

而这个引爆点是什么呢，这就是我后面要加入的一个新概念了。

大小水珠效应。

这是一道物理题：

在一个密闭的容器中，有大小不同的两个水珠，长期放置后，会发生（）。

(A) 大水珠变大，小水珠变小； (B) 大水珠变大，小水珠变大

(C) 大水珠变小，小水珠变大； (D) 大水珠，小水珠均变小

可能很多朋友会认为，大小不同的两个水珠会平衡，变成一样大，从而选C。

但实际上，正确答案是A。

大的越大，小的越小。

因为水珠越小，远没饱和，越可能要气化变小；而水珠越大，早已饱和，越可能凝聚蒸汽变大。

这是一个倒吸水的过程。

核心地段的房子正如吸水大珠珠，它是有张力的。在调控的过程中也存在着跌幅，但踏入19年之后不过是补涨回来，等于跌了10%回涨10%，在整体感官上并没有冲击，不至于引起洪水爆发的倾泄。而这个回涨是存在吸血过程的，它吸收的是郊区房子（小珠珠）的购买力（张力）。对于人口仍旧远远没饱和的郊区，在核心区域房子回涨的过程中，购买力会优先选择存在“低估”的核心区，抽尽郊区的血肉，回填市区的精华。

房价跟水珠唯一不同的一处在于，大水珠不存在先小后大，而中心房价是先跌后补。恢复原来的价位后，大水珠（中心房子）仍继续抽血，持续变大（涨价），小水珠（郊区房子）始终给抽，持续变小（跌价）。

直到中心房价涨到一定的程度（临界点），大水珠张力受到外力积压（调控），大水珠破裂，水往下冲，才有可能让小水珠重新凝聚大起来（可模拟喷泉原理）。

具体表现就是市区跌、郊区跌；市区涨、郊区跌（涨中偏跌）；市区滞涨、郊区涨。

那目前的广深小阳春是什么状况？

我认为不过是补涨回阶段高位的状态而已。市区还持续抽血郊区，但仍还没涨到临界点。据乐有家数据显示：深圳二手成交价从2018年春节后的5.59w，跌到2019年春节前的5.46w，节后恢复到5.76w。3%上下的涨幅，不咸不淡，可认为不过是阶段高位。

要触发新一轮暴涨狂潮，重点是核心区房价突破了新高，而不是仅恢复到史前旧高，新高才有可能引领下游普涨。

要不然，极有可能成就，好的中心房子继续好，继续涨，糟的郊区房子继续坏，继续跌。

此时此刻，能做的是，买好离手，绝不后悔。