壹丨First

青龙湖热闹了。

先是万科翡翠西湖打头阵，最近，前两年拿地的金地大湖风华、龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖也相继放出入市消息。

海淀「翠湖三子」、五里坨「三巨头」之后，青龙湖「F4」正式出道，自是要写系列测评的。

金地大湖风华示范区人气超火，讲真有点出乎评论君意料

从评论君了解到的情况看，新面市的几个项目中只有金地大湖风华有开放样板间，人气也是三个项目中最火爆的。

所以，就从金地大湖风华开始吧。

金地大湖风华的位置，在房山青龙湖附近，西六环高速大苑村桥下桥口不远就是。

对区域不熟的，可能会觉得有些远，但自驾向北走西六环，去五棵松、门头沟、石景山，不堵车车程基本可以控制在30分钟左右。

项目区位

向西，京良路西段还处于建设期，所以，暂时要绕一些。

不过，评论君查到，在去年市发改委公布的南城主要建设道路计划中，京良路西段以及东段，都已经被点名要「加快建设」。

京良路西段还被房山区列为重点发展项目，预计明年就能建成通车。

第三阶段（2018-2020年）城南行动计划主要建设道路示意图（局部）

以后，金地大湖风华可以直接上南五环以及京港澳、京雄、京开等高速路，横向与市区的联系就会方便很多。

从西六环上京开，一条京良路就够了，自驾便利程度，评论君觉得可以给到7.5分。

轨道交通暂时有点尴尬，即便是远期规划的T2有轨电车，到项目也有2公里远，金地给出的方案是启动项目接驳14号线张郭庄站的社区班车。

示意图

这么看来，社区班车似乎是金地的标配，不知道龙湖跟首开，会不会有类似的物业服务跟进。

另外，目前青龙湖新区的商业配套也并不十分完善，主要还是要依靠良乡、长阳等房山传统的核心版块支持。

但评论君并不是特别担心这点，因为政府在土地出让时，都会开发商布置好作业：拿地可以，但也要承建配套。

包括房山以及丰台，青龙湖版块的已有待建商业体量大概在15万㎡，除此之外，还有养老跟基础教育用地配套。

青龙湖版块附近配套用地情况，不完全统计

据说，在已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校的基础上，房山今年计划引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学。

如果能落在青龙湖版块，那杀伤力还是很强的。

贰丨Second

不过，开发商的日子并不怎么好过，评论君统计了下，包括金地大湖风华在内，青龙湖版块未来至少有6个新项目入市。

集中供应确实可以让某个区域的配套建设在短时间内爆发，但以开发商的角度，却不避免的要陷入一场贴身肉搏战。

此时，开发商有几张牌可打：

1、抢时间抢节点，尽可能地赶在竞品小伙伴之前博得客户关注；

2、真金白银地降价给实惠；

3、在质量和服务上增配，间接提高性价比，拿产品pk。

抢节点上，大湖风华已经领先半个身位，走访时项目洋房跟叠拼的样板间都已经开放。

项目沙盘

龙湖熙湖悦著只有沙盘和模型，样板间估计5月份开放，首开熙悦观湖也是只有沙盘，样板间开放的时间尚未确定。

所以，现场人气金地大湖风华会更火一些，但在产品端，金地大湖风华依然要面临像龙湖这样实力强劲的对手。

实地走访后，金地也确实准备好了杀手锏：

1、金地大湖风华项目占地4.8万㎡，住宅体量7.66万㎡，容积率1.6，分布为4层的叠拼跟6到8层的洋房，妥妥的低密社区。

其中1到17号楼是低密花园洋房，主力户型是89㎡的小三居，布局是常见的南2+北2结构。

金地大湖风华89㎡户型图

评论君看了下，户型客厅面宽3.8米，卧室面宽3.4米，隔壁龙湖88㎡三居客厅面宽3.9米，卧室面宽3.6米，比大湖风华富裕0.3米。

但金地大湖风华客厅进深是4.35米，加上阳台的拓展面积，整个客厅的使用空间能有21㎡，龙湖熙湖悦著的客厅面积则在15㎡左右。

所以，金地大湖风华样板间客厅体现出的空间感还蛮宽阔的，尤其加上阳台的部分后，空间会有一种延伸感。

走访时，目测大概有6组客户在客厅部分，也完全活动得开。

金地大湖风华洋房样板间-客厅

2、洋房部分精装交付，评论君仔细看了现场公示的装修标准，墙面壁纸铺设，配新风系统跟智能家居控制系统，性价比不错。

室内细节也比较到位，卫生间厕纸盒、毛巾架都有装配，马桶旁还预留了防水插座，以后要装智能马桶盖也很方便。

其实，评论君十分建议大家看完样板间后，仔细阅读案场公示的装修标准，如果看的足够多，就会发现有些项目虽然也是精装，却连个毛巾架都不给装的。

金地大湖风华洋房样板间

此外，评论君走访了解到，龙湖熙湖悦著暂定是毛坯交付，首开尚未确定是不是要装修。

这样一来，开盘价格就相当重要，如果价格相同，评论君觉龙湖熙湖悦著，会很难招架金地真金白银的装修赠送。

叁丨Third

3、除去洋房，评论君觉得金地大湖风华更具竞争力的产品，其实是在叠拼上，项目18到23号六个楼栋是只有上下两叠的叠拼。

龙湖熙湖悦著没有明显分区，所有的楼栋，是下跃+中跃+88㎡平层三居+顶层78㎡两居设计，首开熙悦观湖，则是5栋上中下三叠。

具体产品设计上，首开熙悦观湖的叠拼，暂时没有消息透露，龙湖熙湖悦著从模型上看，是相对传统的形制，地下采光主要由南侧采光井解决。

实际上，从去年开始，叠拼设计就有点向合院转变，比如，像北院院子二期、北京中国府，这类大几千万的产品，会用下沉庭院解决地下1层的采光和通风。

大湖风华叠拼样板间

项目的特别之处在于，利用地势实现了地下采光的地上化，有些类似前二后三的别墅设计。

这样地下空间的使用率跟舒适度，就相当爽了。

4、下叠地上2层地下1层，1层和2层面积139㎡，整体使用面积在220㎡左右，1层是餐厨客厅加老人房，2层是三个卧室，地下做了社交空间。

户型南向面宽7.2米，进深9.4米，面宽进深比在1比1.3，这在叠拼别墅中比较少见，一般而言，叠拼进深多数会在10米以上。

大湖风华叠拼样板间

面宽宽，进深短，户型的通透性就会很好。

评论君现场也感受了一把，样板间的窗子打开之后，夹杂着暖意的春风，就立即涌了进来，吹在皮肤上很是舒服。

5、不过个人最喜欢的，还是地下1层的坐塌，空闲时候在这里读读书，喝喝茶，透过落地窗看看院子里种的花草，相当惬意。

而且不用担心采光和通风，现场走访时，大概是下午的4点左右，地下1层的采光十分充足，完全没有在地下的感觉。

大湖风华叠拼样板间

对于叠拼来说，除了起、居、坐、卧的功能之外，很需要一块空间去做点自己喜欢的事儿，大部分项目，都会把这块空间放到地下。

但采光和通风一旦处理不好，这块最有可能产生想象力的空间，就变成了最容易浪费的空间。

所以，熟悉「好评与差评」的亲们都知道，评论君向来在意地下空间的采光、通风，他们意味着使用效率，而大湖风华可以给到8.5分。

肆丨Fourth

总结来看，整个区域：

1、金地大湖风华的推进速度是最快的，沙盘、户型资料、样板间准备的最齐全，89㎡洋房精装交付，装修标准性价比不错。

叠拼下叠表现可圈可点，地下一层的采光效果，目测是要超过龙湖熙湖悦著的，另外提供社区班车的服务相当贴心，十分建议去现场看看。

2、龙湖熙湖悦著现在只有沙盘跟模型，示范区是典型的龙湖特色，走访时一度以为走进了低配版的景粼原著。

户型88㎡洋房胜在面宽，但释放口径是毛坯交付，对比大湖风华要是没有价格上的优势，性价比不算高，但龙湖死忠粉可以忽略本条。

青龙湖版块供应情况，蓝色边框项目位置在丰台，橙色边框位置在房山

3、首开熙悦观湖释放消息最少，88㎡户型跟金地大湖风华类似，但是否精装交付尚未确定，样板间也未开放，所以暂时不做细节的评价。

不过首开熙悦观湖有2.4万㎡的商业配套，算是项目的加分项。

价格方面，金地大湖风华，龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖，都执行37245元/㎡的限售均价，最高销售价格不能超过39107元/㎡。

所以，89㎡左右的洋房最高不会超过350万，如果是首套房首付也就140万左右，这么看来，金地大湖风华洋房再加精装，就相当有竞争力。

项目产品统计

龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖是追加装修，还是价格让步，还蛮让人期待，但不管如何，受益的都是购房者啦。

叠拼方面，金地大湖风华叠拼上叠总价在500万左右，下叠在700万左右，龙湖熙湖悦著、首开熙悦观湖暂时未有价格释放。

评论君猜测真正开盘时的售价，很可能比现在的测算要低，对刚需来说，相当友好。

伍丨Fifth

只是整个区域目前处于待发展的状态，很多人对版块的感觉依旧是「毛毛的，不踏实」。

但这次走访，评论君一直有种感觉，就是房山围绕青龙湖建设的新区的意图，越来越明显，而青龙湖版块的先天基因也不错：

光是6000亩水域的青龙湖，就很有故事可讲。

青龙湖的前身是崇青水库，1995年时，政府就开始对这一带进行旅游开发，水域清澈宽广，所以也被称为「北京的小海滨」。

青龙湖附近环境评论君手机实拍

走访那天，市区其实有一点灰蒙蒙的，但在青龙湖畔，却看到了漂亮的云跟淡蓝色的天空。

基于环境优势，在目前政府的规划版图中，青龙湖已经被定义为国际文化会都，会议展览、旅游观光、商务休闲，是版块的重要标签。

评论君打听到的消息是，乐高主题公园，已经有入驻青龙湖版块的意向，到金地大湖风华的直线距离只有5公里。

青龙湖实景

能看出来，房山对青龙湖版块的野心不小，但我猜更重要的是，这里有大片的居住用地可供。

我查了近两年房山的地块成交记录，从2017年至今，剔除保障房，房山共有9宗住宅地块成交，青龙湖版块占掉将近一半。

实际上，房山发展至今，长阳、良乡大学城版块，很难再有大体量土地供应，这个趋势在去年更加明显：

房山成交的4宗地块中，有3宗都在青龙湖。

房山近2年住宅用地成交情况（下滑可查看更多）

上一次如此轰轰烈烈的新城运动是门头沟，现在门头沟的新房均价，基本在5万/㎡左右，行情火的时候，一度飙到6.5万/㎡+。

换句话说，青龙湖版块可能正处于蜕变的前夜，只要给足时间，还蛮可以期待一下。

现在3.7万/㎡的限价，便算是预售门票，拿时间换金钱，倒也是公平的买卖。