最近又被朋友圈的暴跌爽文刷屏了，仔细一看,原来是新出的公民同招政策又被过度解读。

哎，文科小编。

在一片喊跌的浪潮里，我觉得很有必要和家长们理智的分析一下。

翻翻黄历，针对学区房的政策每年都要来一波。那我们就一起来看看，久经沙场的家长都经历了些什么吧：

户籍挂钩

很简单，深户和非深户生源在学校面前不是同级别的。

学校会优先录取深户生源，而不是非深户外地子女。还好，深圳户籍只要积分100或者全日制专科学历以上就可以获得。2019年深圳市人才引进又推出秒批业务，建议有符合条件的家长及时收获深户。

逻辑也很简单。

深户家庭家庭的生源更加稳定利于长期培养提高升学率，而不是半途转学回原户籍高考，让学校为他人做嫁衣。

不同生源未来对学校的贡献值天差地别。说到深中，大家都知道是马化腾的母校，而不是说XX省XX市的XX局局长也是深中学生。

你是校长的话，也希望多培养几个未来马化腾同学吧？

租售同权

顾名思义，租房和买房享有一样的入学权利，多美好的愿景，差点感动了有木有？

可是租房真的可以和买房的一样吗？

以罗湖为例D类生源需要在学校录取完ABC类生源后，还有学位富余才会从D类生源里依次按积分从高到低录取，深中只能录取到C类生源，注意--C类不能全部被录取，其他优质学校的现实也是这样残酷。

当然，租房生源也不是就没有公立学校可以就读了。只需要多走5个路口，去附近生源不足的学校也可以上学，生源不足也就意味着不用挤破头去抢的平庸学校了。

所以，租售同权的正确解读是：

尽量保证租房者的受教育权利，而不是尽量保证租房者可以上四大名校的权利。

积分入学

深圳十个区的学校都实施积分计算制度，但是录取办法有所不同。

• 分别是先类别再积分，同类别内积分从高到低依次录取------罗湖，宝安，龙华，坪山，光明；

• 只看积分从高到底依次入录，同积分按年龄从大到小依次录取-----福田，南山，龙岗，盐田，大鹏。

这些政策环环相扣。

以福田为例，非深户只是第四类生源，积分65分，和第一类80分相差15分。如果你要补齐差距需要连续居住10分+计生5（2016年后深圳市不再开出独生子女证），连续居住10分，就是0.1的100个月8.4年才够，且每年坚持去办租赁凭证----而大部分业主是不愿意配合租客办理租赁凭证的，原因参考学位锁定。

而第一类深户计生也有加分，买房也同样一个月积分0.1分。

龟兔赛跑的既视感有木有？

如果你终于决定要买房了，恭喜你进入下一个竞赛环节。

购买年限

终于买了学区房，怎么还是上不了目标学校？

其中可能有一条因为：你是刚买的。

罗湖区教育局明确规定，非深户刚买房子不足一年的不提供学位，深户刚买房子不足一年的不保证就近入学。

划重点——这里的一年不是9月份开学往前倒推一年，而是入学当年4月份往前倒推一年。

因为在4月30号之前家长要完成学位申请资料递件，实际上是要提前一年半以上买入房产，而在完全PK积分的福田区、南山区，需要更早买入才有安全感。

面积约束

买了好几年的学区房还是上不了目标学校的另一种情况，是面积过小~

深圳学位连续多年学位告急，5W多符合条件的学生没有对应的公立学位可以提供。

2018年螺岭外国语直接通知50平米以下的学区房不再提供学位，虽然当夜被罗湖区教育局驳回（不驳回的话50平米以上的学区房当晚就要涨价了-_-||），这种掩耳盗铃的戏法无法改变供不应求的现状，另外翠园中学东晓校区早就实施50平米以下不保证提供学位了。

建议买学区房不要低于50平米。

学位锁定

买了好几年的大面积学区房还是上不了目标学校的另另一种情况，是学位被锁定了~

目前只有大鹏新区没有实施学位锁定，其他区一套房子都是对应一个家庭可用学位，家庭名下的N个娃都可以正常使用，非婚生子女，超生子女都可以。

有的学校是九年一贯，小学和初中共一个校区，比如福田明德实验香蜜校区。有的是六年一贯+三年一贯，比如百花小学+深实验初中。

• 如果你使用了明德实验香蜜校区的学区房，九年内无论你是否再使用这个学位，或卖出房产都不能改变学位被锁定的事实，只有九年后给下一位家庭使用了。

• 而使用百花小学学位只锁定六年，6年后不会影响下一个家庭直接使用百花小学学位或深实验初中学位。
  

很多想靠租房获得上名校甚至普通学校的家庭被业主屡屡拒绝，就是因为在学位锁定期间业主家庭也不能再使用学位了，并且同期房屋卖出会被折价。

特别是名校锁定9年，折价不是一点点，谁又能保证房子六到九年期间不会出现需要卖出的情况呢？

相信如果你是业主，你也会不大愿意将房子租给这样的租客。

学区变更

买了好几年的大面积学区房，学位没有锁定，还是上不了目标的另一种情况，学区变化了~

太悲催了，现实比电视剧还精彩。

澳城花园一二期的业主就遇到了这个情况，17年火热宣传斥资4个亿打造的贵族公立学校要开学了，澳城花园一二期被划入学区，价格跟着深圳湾板块一起迎接牛市。

可是18年3月，它忽然被宣布出局，以后只能上南山第二外国语集团海岸学校。

要知道奥城花园一期基本都是双拼房，这样一来简直是万箭穿心......你留意一下18年还是14W+，面积越大单价还越高，跌幅在哪里？

学区变更是个双刃剑，可以划走你的学区，也可以再划给你一个学区。

翔名苑和赛格景苑就是喜从天降的幸运儿，福田外国语景田校区学区房，福田第二梯队名校。一周时间内完成20%+涨幅，在大市横盘三年的深圳实在亮眼。

于是我偷偷的研究了一下怎么买未来的学区房，我们下次再展开聊。

公民同招

其实这不是深圳首创，在一线城市同步实施。

公立学校和民办学校必须同时申请，不能再像以往一样民办先招生，民办没有通过再去申请公办，还有公办保底。

现在公立和民办必须二选一，家长会更加保守选择公立学校而不再冒险压宝民办。毕竟上公立的游戏规则是公开透明的，而民办的游戏规则全靠学校自主DIY，也许你也听说过娃过了，家长挂了的魔幻面试现场。

民办热有点凉凉，政府还是希望把教育资源控制在自己手里，民办可以起到缓解供需矛盾分流生源的作用，但不允许成为主流选择，特别是在国内高考领域。

公民同招对学区房无论长期还是短期都是利好：

和你竞争的家庭没有减少，反而更多了。