时至今日，“沉寂”了2年多的高价地项目终于入市了！

继公元2040、西郊金茂府首开后，成交楼板价24104元/平的莫里斯花源也领出了预售证，首开均价34220元/平。这一价格几乎没有利润可言。

在限价、融资难等多重压力下，去年还在跪求限价放开的开发商们，也认清了现实，即使薄利，甚至亏本，也要积极谋求入市，回笼资金。

不过，房企早就预估到高价地的风险；因此，在同一块高价地背后，往往有着多个股东。

根据上海2016年地王的情况，我们做了如下分析；地王盘背后到底有多少开发商，现阶段入市的地王盘还值得购买吗？

2016-2017年，上海出让了几十宗高价地；而在去年上半年，这些高价地却迟迟未入市。

当时，新房价格明显低于板块二手房或同小区二手房价格。高价地的房企们此时一心期待着限价放开，这显然就是一场博弈。

而到了下半年，限价并未放开，市场也迅速转冷。等待了半年之久的开发商们开始抢占客户，融信世纪江湾、新城虹口金茂府、合景天悦、融创壹号公馆、葛洲坝虹桥紫郡公馆、中粮首创禧瑞祥云先后入市。

至2019年，金地公元2040、西郊金茂府、保利象屿公园悦府、莫里斯花源等不再一味高姿态静默等待，开始主动出击，但开发商能申请到的预售证价格远远低于预期。

今年2月首开的西郊金茂府于2016年8月拿地，楼面价30289元/平（扣除5%保障房与15%自持面积后，实际楼板价37600元/平）。

项目首开均价43900元/平（含精装修）。277套房源全部“日光”，但这批房源亏本也基本确定。如果后续洋房的备案价提高，那么，整个项目的盈利会被摊平，就不至于亏本了。

西郊金茂府目前网签情况

而在宝山顾村板块，还有2宗高价地块尚未入市；网上屡传出央玺、信达泰禾上城院子开盘的消息。

在限价不放松的情况下，预售证的价格肯定不会达到预期。如果这样，这些项目同样赚不到钱。

但是，上海二手房价格趋稳，外环二手房供应量大；加之部分新房价格大幅高于周边二手房均价，导致新房去化差强人意。一季度入市的某高价地，项目限价首开，可开盘当天仅去化不到3成。

贰

地王项目的入市，既是对产品自身的考验，也是对市场、购房者、房企的一种试炼。

市场调控施压下，限价、限购并未放松，高价地的风险也随之而来。近些年，也出现了开发商因大量高价拿地而资金链断裂、连年亏损的事件。

不过，务实的开发商们早就意识到了风险，拿了高价地的它们多采取联合拿地的方式；这样的方式既避免了双方成为竞争对手，又可以共同承担风险。

所以，很多房企采用联合体的方式来参与竞拍，从最开始的“1+1”，到后来的“1+N”，国企、民企、资本频频联合，如中粮首创禧瑞祥云、莫里斯花源等。

当然，也存在房企拍下地后，将部分股权转让、双方合作的现象；如2016年的全国单价地王——融信中兴地王，项目由融信与万科各按50%股权合作开发。（关于开盘节点，目前无具体确切的消息，下图为周边项目万科翡翠雅宾利价格）

以下整理了2016年部分地王背后的房企（包含联合体及股权转让）

这些高价地大多破了板块地价；其中大部分地价在3万/平以上，有的项目地价甚至与区域内在售新房/二手房价格相差无几，其背后的股东方也多是央企或龙头房企。

新城虹口金茂府位于虹口凉城；扣除保障房和自持部分，可售部分楼板价超8.7万/平。2个月后，在隔壁大宁板块深耕的金茂以18.13亿投资入股并操盘，获得49%的股份。

今年最先取证的公元2040，最初由金地以88亿总价夺得。项目占地面积14万方，是罕见的大型纯宅地，后期投入成本较高。故金地转让60%的股权给当时的竞争对手融创和招商。

叁

自2017年起，上海土地市场逐渐平静，采取“联合拿地”的房企越来越少；去年出让的地块多以低溢价率成交，这恰是市场回归理性的信号。

而对于购房者来说，应该关注自身需求，建议选择大型开发商、性价比高的项目，这样的楼盘更安全。

同时，慎重购买一切非顶豪地王盘，这样的项目通常是房企在市场大热时激进的产物，毕竟高地价的出现只能暂时拉高周围的房价；但当市场转冷，香饽饽也会成为烫手山芋。

此外，在当前新房地理位置偏远，且新房二手房无明显倒挂的前提下，建议考虑二手房；现在高价买的新房，在未来的几年内一样会成为和周边小区价格无多少差异的二手房。

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