此前，我们推过一篇半年成交总结，从图中可以看出，2019年上半二手房成交量均比2018年上涨，幅度由33%-75%，足以见得苏州二手房市场流动性之大。

从各区成交情况来看，有两个区域成交量超过万套，园区二手房住宅共计成交了11997套，占住宅总成交量的23%，还有姑苏区成交量10946套，占比21%。

从成交面积上来看，平均约100㎡/套，二手房由于面积小总价低，深受刚需们的喜欢。

而“老破小”是二手房里非常有争议的房源。

接下来问题来了：你觉得苏州的老破小值得买吗？

很多想要购置二手房的刚需族都面临着这样的烦恼，老破小这个市场参差不齐，如果要买，一定要铭记这样几条军规：

必须是大城市，只有大城市，房价才会足够贵，不贵的地方，大家都很挑剔，老破小也没有人买。

必须是市中心，市中心的房子老了，还有各种核心的城市资源撑着，政府还可能因为城市形象的考虑，会给老房子“穿衣戴帽”，但郊区的房子老了，就什么都不是了。

必须要品相较好，老破小参差不齐，一定要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司管理的小区，品相太差的不能要。

溢价过高的学区房需谨慎，虽说老破小不乏一些优质学校，但有些过于炒作的名校，溢价往往过高，学区政策稍有风吹草动，价格就有断崖式下跌的风险。

我们沿着这几条军规，看苏州有哪些“老破小”符合？

2019年，一份重要名单出炉！仲量联行发布极具权威的中国城市经济竞争力与发展综合评估名单其中，苏州被划入中国一线城市行列！

有人会问，一线城市的评判标准有哪些？这是按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度指数，评估了337个中国地级及以上城市。苏州以75.23分在新一线城市排位第六。

苏州的实力

苏州，经济发展迅猛。2018年，苏州全市一般公共预算收入，突破2000亿元大关，完成2120亿元，增长11.1%，其中，税收收入完成1929.5亿元，增长15.3%，税收占一般公共预算收入的比重为91.0%，财政收入总量、增量、税收占比继续保持全省第一。

苏州的交通

这个成绩更令人骄傲，苏州是第一个开通地铁的地级市。目前，已经有1、2、4号线通行了，预计2024年，苏州将有9条地铁线开通。从下图可以看出来，其中交汇最密集的当属老城区。

不光是地铁，还有在建的金鸡湖隧道；长江路南延工程项目从木渎到旺山景区路程缩短超过一半；全新的苏州太湖大道已经正式全线通车；星塘街北延工程南起苏虹路，北至唯澄路，从青剑湖到湖东开车只要5分钟；东环南延从苏州古城区开车到吴江，道路通畅的情况下只需要10分钟；确定了高铁苏州南站、盛泽站，吴江人在门口也可以坐高铁了……苏州进入了交通大爆发的时代。

还有苏州的商业、教育、公共娱乐设施……都在将苏州推向越来越高的位置。

苏州的“市中心”在哪里？穿越到10年前，会毫无疑问的回答"观前”，但现在情况不一样了，可能是狮山?湖东？……如果非要定义“中心”，或许“一核四城”可以，这是由原金阊区、平江区、沧浪区三合一的姑苏区，东园区湖东、西新区科技城、北高铁新城、南太湖新城组成。

如果以20年的房龄为界，网上的搜索结果是，核心区域还有“老破小”的，就只有姑苏区。

对于老房子来说，房子本身是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。转移到土地上来，市中心的房子会不会更值钱=市中心的土地会不会变得更值钱？

目前，只有少数的几个大城市的市中心，比如北上广深，从没变过，而在全国333个地级市中，至少300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想要发展，往往靠建设新区，市中心就会迁移，市中心的迁移是“老破小”最大的敌人，以苏州而言，老城区的核心位置还是不可撼动的！

就像上面“军规”里提到的那样，位于核心区域的“老破小”占据全市最好的地理位置，是苏州城市形象的重要组成部分，政府不会允许这个小区太差。

“老破小”终将面临两个选择，一是保护古城，老旧小区需要拆迁；二是，老旧小区的改造升级。这会带来哪些影响呢？

一、拆 迁

以近期姑苏区政府公示的“国有土地上房屋征收决定”，住宅房屋每平方米补偿21162元，还有一些例如临时安置、搬迁等补偿费。

有人评论说赔偿金太少了。但是如果选择产权调换，或者选择购买定销商品房情况就不一样了。比如定销商品房-嘉裕花园，售价在9500元/㎡，而在贝壳找房上，“嘉裕花园”纯毛坯二手房的单价位为22941.2元/㎡，这样的对比就很明显了。

不能将全部心思寄托在拆迁上，毕竟拆迁工作都是不确定的，将来把房屋转手卖出以房换房，房屋并不好卖，不敢保证会不会贬值。

二、城镇老小区改造升级

这一点，就更不用担心了，最近发生的两件大事，绝对是激动人心的！

6月19日，国常会上释放出一则消息，部署推进城镇老旧社区改造！

7月1日，国务院新闻办举行政策例行吹风会，提出将加大力度加快改造17万个城镇老旧小区。

简单来说，老旧小区改造已上升为国家战略。

会议作出部署，要重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。同时，还要促进住户户内改造并带动消费。

对于老旧小区改造工作面临的资金问题，此次会议明确，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。此外，还要鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。

之前，很多文章对老城区以及“老破小”这类物业表示担忧，认为它们会陷入“不可挽回的衰败”。现在看来，国家不会对老城区的衰败坐视不管，会尽力保证老旧小区的体面。

关于“旧改”只是一项民生工程，改造小区内各种老旧配套，这个对于老破小来说无疑是个利好，但更多的是提升居住价值，改造后的价格可能会有上涨，一定程度上增加老房子的保值性，但不代表老破小就值得投资购买。

由于老旧小区所在区域发展时间比较久，因此对口的学校办学历史也比较久远，其中不乏一些重点学校。往往这些学校附近房源会溢价过高，这一类房子需要特别谨慎，学区政策稍有风吹草动，价格就有断崖式下跌的风险。

老破小大多数都位于市区成熟地段，所以不管是交通、商业还是医疗、教育配套都比较齐全，生活起来相当便利，其优越的地段，价格比较新房还是很大空间，对于首付不够充足的刚需者来说是个不错的选择。

但是毕竟老破小产品落后，社区内的配套更趋老化，再加上贷款资金相较于新房困难许多。

所以是否投资老破小仍然需要谨慎。

以下是整理的“老破小”二手挂牌均价，也来看看你的房子值多少！