金九银十会到来吗?这是我们听到的最多的一句话。
金九银十这个概念,最初是开发商为了买房而打出的营销策略,所以是新房市场的销售旺季。
而上海已是二手房市场,新房成交占比小,近些年出现的情况偏少。
所以,如果你想对上海的楼市做个定性判断,必须将二手房市场作为比新房市场更重要的研究对象;简言之,二手房市场行情决定了市场冷暖。
上周,我们整理了上海二手房挂牌价涨幅榜,本期一起来看看9月二手房跌幅情况。(上文数据源为房源涨跌,本文数据源则为小区涨跌,房源涨价榜请查看:2019年9月上海二手房价格上涨情况)
壹
上海有2.6万个小区,因统计数据过大,本文仅统计挂牌量在20套以上的小区数量,共计1899个小区,剔除挂牌价过低的房源;并将2019年9月挂牌价与2019年6月底数据进行对比,以此反映出市场走势。
从挂牌情况来看,1899个小区中,有830个小区环比上涨,439个小区下跌,630个小区持平。
上涨小区个数大于下跌小区个数也恰好印证了:当经历了小阳春行情后,成交量上涨,伴随着的是挂牌价出现波动,房东和中介开始调高价格,卖方会抗一段时间,买方议价较难。
但是,二手房市场是复杂的。量涨不代表涨,价涨也不算涨,即便一个城市的成交和房价稳定后,并不意味着房价马上反弹上涨,也可能一直处于横盘状态,这还受到调控政策、房贷利率等因素影响。
贰
我们统计了各个涨跌段的小区个数。
从数据图上可见,各个挂牌价小区涨跌波动不大,涨跌1%的小区最多,涨幅超过3%的共156个,涨幅最大11%;跌幅在3%以下的小区共22个,跌幅最大7%。
根据总价段,我们把房源分成了刚需、刚改、改善:200万以下、200-300万、300-400万、400-600万、600-800万、800-1000万、1000万以上。
可以看出,200-300万挂牌价下跌占比达22.07%,也就是说100套房源里,有22套房源是跌的;这与今年以来美罗家园、徐泾北城等外环外动迁房不无关系;动迁房满足上市交易后,往往以低价入市。
其余总价段下跌房源占比均在18-22%之间;因为购买力的总价限制,高价位段房源挂牌价的下跌也很正常。
从各区下跌房源占比来看,徐汇、黄浦、宝山、闸北、杨浦、虹口、金山下跌房源较多,超过了平均比例20.09%。
市中心房源价格的下跌,主要在于区域内老公房和高总价改善型房源;而郊区的波动,总是先行于其他区域。
一般来说,主城区的升值空间要远大于郊区,安全性也高很多。
市场好的时候,大家都涨;当调控收紧,市场下行之时,郊区楼盘后劲不足,远郊楼盘无法长持,价格回调幅度大,中心城区楼盘更加坚挺。
若预算不够,无法买到中心城区怎么办?
那就选择城郊结合部;一方面价格低于中心区域,存在套利空间;另一方面,城市在发展,人口涌入。
一定要清楚,未来3-5年,我们在买房时,考虑的不是“能涨多少,能跌多少”的问题;而是,房子的流动性问题,我买了这个房,将来置换时(特别是5-10年后),我能不能卖出去。
最后,给出部分小区涨跌幅度及成交详情(图片问题,仅展示几个区域,如有需要,添加小编微信tuboshi0755,备注“板块”即可)
闵行
浦东
静安
奉贤
青浦
嘉定
松江