楼市再生新变局。
继网传合肥多家银行停贷二手房之后，有消息称沈阳有银行发布新的限贷门槛：二环以内房屋房龄不得超过20年，二环以外房龄不得超过15年。
在大多数城市，二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。但随着新一轮楼市调控收紧，已有城市将贷款门槛从30年调整到20年，有极少数城市的商业银行已将门槛收紧到15年。
这意味着，二手房的变现难度越来越大，老房子的流动性越来越弱，老破小的不确定性越来越大。
01
合肥停贷二手房，一石激起千层浪。
对此传闻，前不久，人行合肥中心支行给出回复：这些银行均没有停贷二手房。
那么，真相到底如何？
事实上，这些银行虽然没有一概拒贷二手房，但由于贷款额度严重不足，放款遥遥无期。这种情形，与停贷并没有太多实质性区别。
这种局面意味着什么？
这当然谈不上所谓的“关门打狗”，但这件事足以说明：二手房在调控体系中处于相对弱势地位。
毕竟，新房可以贡献GDP贡献土地财政，而二手房只是财富转移，只能贡献税赋，所以难免在调控中受到歧视。
因此，一旦贷款额度整体收紧，二手房必然首当其冲。
02
与半遮半掩的停贷二手房相比，二手房贷款房龄年限缩短，无疑更有致命杀伤力。
众所周知，我国住宅的土地使用权是70年（商铺公寓40年）。虽然房子离70年依旧遥远，但许多人早已开始担忧到期之后的问题。
然而，我国住宅的设计寿命只有50年，而很多房子未必能撑到50年。最近几年，小区衰败的新闻不绝于耳，很多房子疏于维护，房龄不到20年，但实际寿命早已超过30岁。
这其中，不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例，老房子的建筑质量成了二手房交易的最大障碍。
所以，与其过度担忧70年产权到期如何续期的问题，倒不如关注自己的房子还能撑多少年。
正因为这一点，银行在发放房贷时，将房龄列为重要的考量因素之一。而地方在收紧贷款之时，也会将此作为二手房限贷的重要筹码。
毕竟按揭贷款，都以房子作为抵押品，房子也是绝大多数人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子严重老化甚至没了，那银行靠什么来约束购房者还房贷？
03
那么，二手房房龄超过多少年就会面临限制？
一般而言，住房贷款对房龄的要求是30年（局部地区20年），而贷款年限与房龄之和不得超过40年（少数城市50年，部分城市30年）。
这意味着，如果房龄超过20年，就会面临贷款难的问题。
即便能批下贷款，一般贷款年限也不会超过20年，而新房一般可贷30年。而房龄一旦超过25年或30年，在大多数城市都将拿不到贷款，只剩全款一条路。
在楼市里，能全款买房的人毕竟是少数，许多人耗尽了“六个钱包”才勉强凑够首付，如果贷款门槛陡增，那么房子的流动性势必要不断衰减。
1998年住房商品化改革之后的第一批房子，房龄已经超过20年。1990年之后全国建设的第一批商品房，建筑寿命已经接近30年。
这些老房子在贷款上将会受到越来越多的限制。
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有人说，老房子虽然贷款难，但是地段好，可以博拆迁。
地段好是没错，但博拆迁又属于想当然。不是每个城市的老城区都会被拆迁，也不是每个老小区都能顺利拆迁，有城中村拆了10年都拆不掉，遑论这些容积率本身就很高的老小区？
购买老破小博拆迁，势必是一场高风险的持久战。
因此，今年国家政策已经出现调整，新一轮旧改不再执着于旧校区拆迁改造，而是将加装电梯、加建停车场作为重点方向，这种方向之变，也足以说明拆迁改造的不易。
加装电梯、加建停车场，固然能提高老房子的议价能力，但随着房龄日益变大，谁都无法逃脱衰败的终极命运。
所以，有三种类型二手房应该给予重视：
一是房龄超过20年的房子，警惕房屋质量老化以及贷款难题。
二是老旧的高层，容积率过高，未来拆迁难度会非常大。
三是空置率过高的区域，这些地方房价炒得再高都没意义，因为根本就没有二手房市场。
05
当然，这并不是说，二手房不能买。相反，与新房相比，二手房的性价比更高。
新房房价，一般都会透支未来几年的利好，且许多利好都只是空头许诺，无法兑现。而这两年的新房，在“高周转”模式支配之下，部分还存在质量问题。
二手房则是所见即所得，不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。尤其是次新房，与新房差别不大，但价格却远远低于新房，性价比更高。
所以，凯风君一直建议，对于刚需群体，在一二线城市尽量配置10年以内的二手房。一二线城市多数已进入存量房时代，中心城区已无可开发土地，新房大多数位于偏远郊区。
与其去新区买溢价更高、前途叵测的新房，不如在二手房市场寻找更具性价比的选择。
在三四线城市，情况有所不同。新房供应量庞大，二手房市场疲弱，在这类城市是买新房还是二手房？
这方面不能一概而论。在这类城市，尤其是县城，一个核心原则是：跟着权力中心走。
因为，小城市的权力中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外迁就跟着去新区买新房，政府机构不动就守着这些中心，二手房反而有了高性价比。
最后总结下，楼市调控拿二手房开刀，早已不是什么新鲜事。这一轮楼市调控的标配——限售，其实就是诉诸限制二手房交易；而这一次贷款受限，同样是拿二手房开刀。
所以，未来买房，不仅要考虑升值空间，更要考虑流动性，尤其要将变现的难易程度放在首位。
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