春节期间和一亲戚闲聊时，一聊就聊到房产投资到底“公不公平”。
有人说楼市是公平的，因为真金白银换一把钥匙。
也有人说不公平，因为，同一国同样的一套钢筋水泥建造的房子，有些地方5万就能买一套，有些地方5万连卫生间也买不到。
但是以我看，这恰恰是最公平的，因为愿买愿卖就等同于愿打愿挨，市场决定了价格。
对于普通老百姓来说，房子几乎是家里的最大资产了，所以房价永远是热议话题。
越来越高的房价面前，平庸人感叹退缩，智慧的人用好自己的一切资源，当自己的财神爷！
01
低首付，助你 “早上车”
很多有意向的购房者，来到售楼处还是中介门店咨询时，往往被问的第一句话就是问 “是不是首套房？”
因为，拥有“首套房资格”就等于拿到了一个楼市里稀缺的优先上车券。
因为，哪怕是同一套房子，公开的白底黑字的价格，不同的人购买，需要付出的是完全不一样的。
比如有这么一套位于上海内环的70平方米的二手房，单价4万，总价280万。
按照国家标准，它属于“普通住房”也就是大多数人眼里的“上车盘”。
按照相关规定，如果想买这套普通住房，拥有“首套房资格”的话，在上海只需要首付280*35%=98万 即可。（有些地区执行的是比上海更低的30%首付甚至更低的首付。）
而申请公积金贷款，会有更多的优惠。
但如果购买者没有首套房资格，就不一样了，商业贷款最多只能贷50%，也就是说，至少要拿出140万才可以。（280*50%=140万）
别小看这40多万，很多工薪族要攒下也需要好几年，而这期间房价的涨幅有可能不止这些。
虽说首付比例降低后，该还的贷款还是一样要还，但参照物价涨幅来看是非常合算的。就是“首套房资格“带来的福利。
02
契税：真金白银立减
房屋交易的契税是必须缴纳的，一般来说是3%，一线城市很多房子的总价在1000万左右，30万的契税也是不小的负担。
但也不要担心，对于首套房的购房者来说，可以在这方面得到很多真金白银的“及时返现优惠”。而且房价越贵，省得越多。
按照目前的政策，首套房90平以下的契税1%，而90平以上的契税1.5%；而非首套房的90平以上住房交易契税是2%；
以上海主力价格段的一套500万的房子来说，0.5%的差别就是好几万：
500*0.5%=2.5万
相当于，马上返现给消费者几个月的房租租金了！
03
优惠贷款利率，润物细无声
用好金融杠杆，可以把 “山一样大”的压力，轻松分散到今后的几十年里，从容不迫地解决掉的。
因为，贷款利率上，首套房购房者相对于二套房购房者，也拥有更多的优惠。
根据中国人民银行的规定，2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率 “首套商业性个人住房贷款利率不低于乡音期限贷款市场报价利率，二套房在此基础上要加至少60个基点”。
每个基点为0.01%，那么也就是说，假设首套房利率为4.3%，那么二套房至少要4.9%。
随着市场的变化，现在大部分城市的利率都在上浮，但不管怎么说，首套房的利率比二套房还是优惠很多。
比如成都市的首套房利率上浮10%的同时，二套房的利率上浮了15%。
04
省钱有捷径
为了在细水长流的慢慢还贷路上走得更轻松一些，有些优惠捷径是可以探寻一番的：
（1）公积金贷款买房
与商业贷款相比，公积金贷款利率低很多，所以能用公积金尽量用足，即能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久。
（2）货比三家，用足“身份”
同一个城市，同一个借款人，不同的银行的房贷利率各不相同。
所以，在申请房贷时，不妨多找几家银行，从中选取利率相对较低的，这样就可以每个月都少还一些房贷利息。当然，最好是成为银行VIP客户，这样就更合算了。
（3）提前还贷，双周还贷
如果突然得到了一笔意外财富，资金充裕了，提前还贷是很明智的摆脱房奴身份的办法。
但在签订房贷合同时就应该约定好提前还贷的相关事宜。除了等额本息与等额本金这两种常见的还贷方式，还可以选择双周供，计算下来更加优惠。
各个城市的不同时期的贷款政策都不尽相同，但作为一个聪明的购房者，光在房贷利率上就有可能省下10多万元！
05
首套房资格认定
首套房资格这么好，但不是人人都有，认定方法不同，并且在不断调整中，但主要分为三种：
【认房不认贷】
只要购房时名下有房，不论是全款购买的还是贷款的都不行，但在很多城市，允许在买房前卖掉手上所有的房子，证明自己名下无房了，就可以被认定为是“无房户”，得到宝贵的“首套房资格”。
【认贷不认房】
这是大部分城市所采取的认定办法。是以家庭为单位，哪怕借款人和配偶已经有很多套房，但只要没有尚未还清的个人住房贷款记录，就可以拥有 “首套房资格”。
所以，有些人为了买第二套房时享受“首套房”待遇，不惜借钱也要突击还完上一套的贷款。
特别注意：如果名下有房，哪怕有了首套房资格，首付款和贷款利率按首套算，但契税却是按二套房来计算。
【认房又认贷】
很多一线城市和房产投资热门城市，对于“首套房资格”限制得非常严格，只要买过房，不论是全款买的还是贷款买的，也不论贷款是不是已经还清了，甚至全部卖光一套不剩，也无法得到“首套房资格”。
06
写在最后
这是一个对“刚需客”非常友好的购房时代，一定要牢牢把握机会。
但 “用好首套房资格”用在什么地方，什么时候用都有讲究。
我们一直主张，首套房尽量用在投资价值高的北上广深一线城市。
而且不要图便宜只盯着价格，尽量在自己垫垫脚能够得到的范围内，“一杆进洞”，地段、配套，学区这些点至少要占到一两个。
因为未来需要改善升级住房时，你就已经和“首套房”无缘了，那时候的资金压力需要有个规划，而你的接盘侠也不是傻瓜！
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