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 是规划不是鬼话
城市规划
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等待多时的森兰红盘,【森兰星河湾】的规划怎么样?买房攻略来啦!!

鬼话宝 是规划不是鬼话

最近几乎每天都被不同的小伙伴催更,问我“森兰的规划有嘛?大宁的有嘛?张江的有嘛?……的有嘛?”

而我的回答一直是“暂时没有,之后会有的。”

怪不好意思的……


由于板块规划类文章比较消耗精力,目前只能做到半月更或月更

因此鬼宝打算推出《买房查规划》系列提供单个楼盘的周边规划设计和建筑分析。


“大餐”的间隙,

给大家提供一些“小鲜”填填肚子~

“小区周围那些空地将来是做什么的?”

“这片区域是否宜居?”

“投资有没有潜力?”

“将来邻居都是什么谁?”

“日照情况怎么样?选房该怎么选?”

……

这个系列没有深刻的板块规划解读,但却是纯粹实用主义的规划查询贴

目的是从城市规划与设计领域的角度,运用专业知识和科研数据,给大家一些实用的买房参考。


本系列依据上海市“15分钟生活圈”规划,来衡量楼盘所在区域能提供什么样生活品质;再依据规划和数据分析来衡量楼盘的投资价值


今日份“小鲜”:森兰星河湾。


目录:

01. 版块规划

02. 区域属性

03. 宜居度评价

04. 规划潜力

05. 日照分析



01

版块规划


森兰星河湾,位于浦东新区的森兰国际社区板块,是浦东新区的热门居住板块。

所谓的“国际社区”是民间称呼,很少有人了解:这到底是个什么板块?

【森兰板块区位图】@鬼话宝


该板块在上海市总体规划中被称为“东沟(森兰)楔形绿地”

顾名思义,它是块绿地,是上海市的生态空间体系中的九大楔形绿地之一,其主要功能是生态空间与城市发展相协调,也就是“绿肺”

【中心城区九大楔形绿地】@鬼话宝

这九个规划楔形绿地是上海塑造生态之城的关键所在。


因此所谓的国际社区,就是在这块绿地周边的居住区。

说了这些,你可能也想到了:

既然类似的楔形绿地还有8块,

那么像森兰这么厉害的国际社区未来难道也还有8个?

包括现在大名鼎鼎的三林楔形绿地(民间称为“前滩南”),还有张家浜楔形绿地(金桥副中心),还有桃浦、北蔡、大场楔形绿地等等……


关于“森兰国际社区的具体规划情况”,以及“楔形绿地和国际社区是否有必然联系?”,以及“如何找到下一个国际社区?”等话题,可能都是大家很感兴趣的话题。


但是今天这些都不展开了,先开个口子,以后有时间会一一聊的。



02

区域属性


研究范围

既然是“15分钟生活圈”,而我国成年人15分钟差不多步行一公里,因此鬼宝以楼盘为中心的一公里半径为研究范围。

【楼盘周边区域卫星图】@鬼话宝


规划用地分析

通过对区域内规划用地性质分类的分析,可以了解这个区域的性质:

【规划用地图】@鬼话宝


【规划各用地占比】@鬼话宝


比如这个区域内的居住用地面积约136公顷,占比达到43.2%;绿地面积约68.3公顷,占比达到21.7%,因此可以给这片区域定性为“生态住区”


03

宜居度


评价宜居度的关键在于,如何把人在社区中的感受“量化”呢?

鬼宝尝试从以下几个角度来分析:


居住区

【居住用地规划图】@鬼话宝

【森兰星河湾实景照片】


该区域内规划住宅建筑面积总计约255万㎡,周边小区容积率约在1.8-2.3之间,建筑高度相对较低

区域内规划人口约8.7万人,人口密度约2.7万人/平方公里,人口密度较高


绿地

【绿地规划图】@鬼话宝

【森兰楔形绿地效果图】@鬼话宝


区域内生态环境宜居,绿地面积约68.3公顷,占比达到21.8%,人均绿地面积约7.8㎡/人;水域面积约2.0公顷,占比达到8.51%。


公共服务设施

【公共服务设施用地规划图】@鬼话宝

【上海明珠森兰小学】


区域内公共服务设施不多,但教育资源不错,关键是有明珠森兰小学。基础教育用地面积约10.2公顷,建筑面积约5.1万㎡。

另外,区域内还有零散的商务商业、行政办公、社区服务、教育科研等公共服务设施用地。


生活便利程度


这里的生活便利,指的是社区周边的各种服务设施。

POI(Points of Interests)数据,中文译为城市兴趣点,是与人们生活密切相关的地理实体点,如学校、银行、超市、地铁站等。

通过POI的类型和密度可以评价一个区域的生活便利程度,如果POI密度越高,则表示该地区城市功能越集中


POI核密度

【POI核密度图】@鬼话宝

从范围内的POI核密度可以看出:目前的生活服务设施主要位于张扬北路西侧和东靖路南侧。


POI类型分布

【POI分布图】@鬼话宝


鬼宝将POI数据被按照用途划分为:餐饮、购物、娱乐、行政、金融5大类。

可见,区域内的生活服务设施总体较少,以购物零售为主。


轨道交通

该楼盘周边共有地铁6号线、地铁12号线两条轨交线的4个站点,分别是五洲大道、东靖战、巨峰路、杨高北路。

轨交站点的规划服务半径为600米,以此为标准,该楼盘半径一公里范围内覆盖面积达146公顷轨道交通覆盖率为46.5%,覆盖率很高。


街道空间


基地一公里范围内街道环境适宜步行,还有很多街道有专用骑行道;居住用地周边有较多步行友好、人性化、有活力的公共空间。


不利因素

周边不利因素较少:

1、楼盘东侧有一块市政用地为110KV变电站;

2、西面临黄浦江处的石油化工区域尚未全部完成搬迁,有略微影响。

除此之外,未见明显不利因素。



综合周边详细规划来看,该区域的关键词为:

· 森兰国际社区板块

· 生态环境宜居

· 居住人口众多

· 生活配套一般

· 产业功能极少

· 交通很便利

· 不利因素较少


【规划用地梳理总图】@鬼话宝



04

规划潜力


接下来看看楼盘周边还有哪些没有落地的规划,

将规划图和现状比对:

【规划与现状对比图】@鬼话宝

将二者叠合后可以发现,楼盘半径一公里范围内还有约35.3公顷土地的规划尚未实施完成,约占整个区域的11.2%。


【尚未实施地块分布图】@鬼话宝


主要包括楼盘的:

· 东侧的三块住宅;

· 北侧的低密度住宅组团

· 西侧的三处住宅和两处教育设施;

· 南侧的市政设施和TOD商业体

· 以及东沟楔形绿地及水系



总体而言,该区域已基本定型,尚未完全释放的势能中有三点核心

1、尚未完成的东沟楔形绿地,待其完成后区域的生态环境、城市界面、生活品质、人气都将有所提升。

2、南侧的商业用地为巨峰路地铁站的TOD开发项目,将来能级可能很强,类似于凯德龙之梦这类商业综合体。

3、西侧临黄浦江的化工区域搬迁,也能带动整个大区域的价值提升。



05

区域楼市


住宅概况


现状周边小区

【周边小区分布】@鬼话宝


周边小区建筑年代

【建筑年代图】@鬼话宝

【区域里典型住宅照片】


区域内二手房的建设年代普遍在2000年以后,房龄总体较小,有较多2010年以后的新建住宅,少数几个为 90年代的老旧小区。总体上是个比较新的社区


周边地块建筑高度

【建筑高度图】@鬼话宝

【区域内住宅实景】


住宅类型普遍为高层小区和多层公寓。

有较多新建小区,其高度基本在50米左右,还有部分老旧小区基本以6层为主,社区内建筑总体高度较高


板块供需


区域内待开盘新房有森兰名苑和森兰星河湾,价格在7-8万/㎡。

板块新房供应量极少,呈供不应求态势。

【区域内住宅的售价图】@鬼话宝

【区域内部分住宅的售价示例】@鬼话宝

由图可见,区域内在售小区的房屋均价普遍在6-8万元/㎡



现状投资价值


区域内住宅的“租售比”

“租售比”,指的是房屋租金与售价的比例,因此是衡量地区投资潜力的重要标准。其比值越高,说明房屋的投资价值越大。

【区域内住宅的租金图】@鬼话宝

【区域内部分住宅的租金示例】@鬼话宝

由图可见,区域内房屋出租套数32,每月租金为68-116元/㎡


租售比

【区域内住宅的“租售比”】@鬼话宝


将房屋的售价与租金相除后,其租售比普遍低于1:700,略低于一线城市平均租售比,该区域房价存在一定泡沫



06

日照分析


做个日照分析,供大家日后选房时参考~


对楼盘采光可能有遮挡影响的因素

南侧与西南侧的森兰名轩小高层和花园洋房,以及西侧的社区配套。


为更准确地了解楼盘日照情况,鬼宝选取了全年日照时间最短的冬至日,时间段为9:00至15:00,测算各层住户的满窗日照时长。

【采光分析轴测图】@鬼话宝


从测算结果可以看到,靠近南侧的1、2、3、4号楼的采光状况非常好,南面的森兰名轩并未对其产生遮挡,所有楼层的采光均满足规范要求,且能达到5-6小时以上的自然采光。

由于小区内的栋距较大,地块北侧的5、6、7号楼的采光条件也很优质,均能达到6小时以上的自然采光。

小区的高层建筑日照情况都非常好。


8、9、10号楼为花园洋房,相比于小区内的高层建筑,它们的日照条件略差,但也能达到良好的采光条件。其中8、9号楼能满足5小时左右的自然采光,10号楼也能达到3-4小时以上的自然采光。


【采光分析平面图】@鬼话宝


从测算结果的平面图可以看出,该楼盘的绿化景观部分由于1、2、3和4号楼的遮挡,底层地面采光还不错,有60%的地面面积冬至日日照时长小于2小时,而5、6、7号楼底层南侧的自然采光条件非常好,能达到5-6小时左右的日照时长。


为了让大家更直观地看到日照情况,特意制作了动图:

【冬至日(9-15时)日照时间动图】 @鬼话宝

(日照时间测算时间仅供参考~)



森兰星河湾今天开启认筹。

时间有限,今天只是篇楼盘简评“小鲜”,希望对大家有所帮助~


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