《买房查规划》系列是鬼宝新推出的一个系列，只提供单个楼盘及其周边规划设计的客观解读。

在“大餐”的间隙，

给大家提供一些“小鲜”填填肚子~

为了满足越来越专业化的购房者，这个系列将是纯粹的规划查询贴。

目的是：从城市规划与设计领域的角度，运用专业知识和科研数据，给大家一些实用的买房参考。

宗旨是：只写大家无法从别处获得的信息，比如：

“小区周围那些空地将来是做什么的？”

“这片区域有哪些不利因素？”

“投资有没有潜力？”

“日照情况怎么样？选房该怎么选？”

……

本系列依据上海市“15分钟生活圈”规划，来衡量楼盘所在区域的生活品质；再依据规划和数据分析来衡量楼盘的投资价值。

今日份“小鲜”：鑫耀中城。

鑫耀中城，这个新盘之所以敢号称徐汇“地标”式的新盘，其实就四个原因。

第一、体量大

65万方的超大综合体，相当于1个国金中心或1.5个静安嘉里中心。

【鸟瞰效果图】

第二、位于漕河泾板块

【漕河泾板块范围图】@鬼话宝

所谓漕河泾板块，就是指漕河泾开发区。

鑫耀中城项目位于漕河泾板块的东南角，是仅剩的几块待开发片区之一。

漕河泾开发区，有两个“国家级”名号：国家级经济技术开发区和高新技术开发区。

综合排名位列全国前10，是上海产业能级最高的区域之一。

第三、大势所趋

城市更新是上海所处的历史阶段，旧改工作是今年上海最重大的工作之一，对空间载体的更新与街区功能的升级，是大势所趋。

鑫耀中城的开发，正巧是顺势而为。

第四、政策东风

不得不说，这个项目的时机踩得非常准。

“人民城市人民建，人民城市为人民”，这句话是最近几天新闻里中央和市里天天反复强调的，让老百姓享有品质生活、切实感受温度、拥有归属认同。

这个理念内涵，全市各区都在践行。

而刚落户在鑫耀中城的徐汇“国际邻里中心”，不正好是徐汇区践行人民城市理念的一次重要实例么？

所以难怪徐汇区政府都拿它作为宣传。（政府为楼盘背书，实属罕见。）

【区政府官网封面】

关于徐汇区漕河泾和乔高地区的具体的板块规划，今天先不展开说，直接进入主题：

来查查鑫耀中城的规划吧~

和往常不同，今天把项目自身情况，放在最前面说。

因为这个楼盘本身就是个城市综合体，所以先从它自身的规划设计说起。

大家在网上看到的项目情况介绍基本是这样的：

是不是感觉：看完了还是不知道这个项目什么样？

很正常，只凭几张局部效果图和PPT，大家脑海里还没有一个Big Picture。

因此鬼宝特意把整个65万㎡项目建模：

【鑫耀中城项目模型】@鬼话宝

建筑功能

再把项目中不同功能的建筑用不同颜色区分开：

【建筑功能划分图】@鬼话宝

从图中可见，项目有大量的办公和商业建筑，住宅建筑共10栋商品房 + 1栋保障房，本次一期出售三栋住宅。

建设分期

再用动图给大家演示下，项目分期建设实施的过程：

【项目分期实施动态图】@鬼话宝

从动图中清晰可见，一期工程主要包括住宅、办公和商业楼栋；二期工程，主要包括住宅、办公楼栋；三期工程，只有办公和商业楼栋。

日照分析

再来看看，大家最关心的日照分析，日后选房时候会用得上。

影响一期住宅采光的主要因素：

一期住宅的南侧是一些低层建筑，东南侧为中高建筑群，东北侧为低矮建筑群，西侧为中低层建筑群。

为更准确地了解楼盘日照情况，鬼宝选取了全年日照时间最短的冬至日，时间段为9:00至15:00，测算各层住户的满窗日照时长。

【全景采光分析轴测图】@鬼话宝

总体而言，鑫耀中城楼盘的日照条件比较好。

所有的可售住宅楼栋（15、16、17、19、20、21、22、23、24、25、26号楼）在冬至日的采光时长均符合要求，南向采光时长均能大于3小时。

为了更详细地看到本次在售的一期住宅的日照情况，

我们把一期项目局部放大：

【一期住宅采光分析轴测图】@鬼话宝

此局部日照分析图中的15、16、17号楼栋为本次可售住宅，而其余楼栋均为可售办公和商业建筑。

从测算结果可以看出，鑫耀中城一期楼盘的住宅采光不错，间距分布合理。

其中采光条件最好的是17号住宅楼栋，由于其南侧为低层商业楼，未对其造成遮挡，故能满足5小时以上的日照。

17号楼整栋都挺好（3-5小时），三层及以上的日照条件极好（>5小时）；

16号楼的11层以上挺好、15层以上极好；

15号楼的6层及以上挺好、17层及以上极好。

（仅供参考）

为了更直观地表达，鬼宝还制作了动图：

【冬至（9-15时）日照动图】@鬼话宝

说完项目自身，接下来再说区域规划。

研究范围

既然是“15分钟生活圈”，而我国成年人15分钟差不多步行一公里，因此鬼宝以楼盘为中心的一公里半径为研究范围。

【楼盘周边区域卫星图】@鬼话宝

规划用地分析

通过对区域内规划用地性质分类的分析，可以了解这个区域的性质：

【规划用地图】@鬼话宝

【规划各用地占比】@鬼话宝

该区域毗邻漕河泾开发区，内部科研、办公用地占比较高，集聚人才效应明显。但与之相对应的住宅用地相对不足，住房供应紧俏，生活配套也较为缺乏。

在鑫耀中城综合体开发的加持下，职住平衡将得到极大提升，商业能级也将有质的飞跃。

评价宜居度的关键在于，如何把人在社区中的感受“量化”呢？

鬼宝尝试从以下几个角度来分析：

首先，还是那句话，买房先看不利因素。

不利因素

1. 西侧临近燃气中心、变电站等市政设施。

【市政用地位置】@鬼话宝

从规划图中可以看到有一块市政用地位于鑫耀中城的西侧，规划用途为燃气设施和电力设施。

从卫星图看，现场是多个圆形罐体。

【卫星图】@鬼话宝

【街景图】@鬼话宝

2. 综合体项目中常见的光污染、餐饮排气、噪声等因素；

从设计图看，一期的住宅距离西侧的商业设施很近，仅约20米。

如果未来是零售业态，那么影响还好；如果是餐饮业态，那么可能会有些排气和噪音污染。

另外，最北面的那栋住宅距离北侧办公楼不到30米，最近处仅约15米，可能会有些光照影响，好在它是斜对着的。

总体上，不利因素较少。

还有一些算不上“不利因素”的小缺点：

1. 周边基础教育较弱

【教育相关设施用地规划图】@鬼话宝

【田林二中】

规划基础教育用地仅4公顷，教育科研用地84公顷。项目周边有上海师范大学、上海应用技术大学、三林中学、三林二中等学校。

高教氛围浓厚，但小学初中资源较为弱势。但是项目2公里内可达世界外国语小学，世界外国语中学等私立学校。

2. 开放式小区

其实不算缺点，但鉴于很多人不喜欢，姑且纳入。

鑫耀中城作为住宅、办公、商业、文化混合的综合体，自然很难做到小区的完全封闭。

接下来，再分析整片区域。

居住区

【居住用地规划图】@鬼话宝

【田林小区实景照片】

该区域内仅有少量建成住宅，主要为房龄较老的老公房与动迁房为主。规划住宅建筑面积总计约90万㎡，周边小区容积率约在1.8-2.0之间，总体密度相对较低。

区域内规划人口约3万人，人口密度约0.9万人/平方公里，人口密度适中。

绿地

【绿地规划图】@鬼话宝

【桂林公园实景照片】

区域内绿地丰富，绿地面积约18公顷，占比约5.7%，人均绿地面积6.6㎡/人，不算高；但是五分钟步行距离内可达桂林公园和康健园，在城市中享受盎然绿意。

商业办公设施

【商业办公用地规划图】@鬼话宝

【越界创意园】

规划商业用地约3公顷，办公用地47公顷，商办混合用地14公顷，商办住宅混合用地4公顷。商业缺乏，办公却很多。

周边科技创新公司众多，紧邻越界创意产业园。

未来鑫耀中城项目将带来能级较高的商业综合体，商办与住宅高度复合。在漕河泾区域工作的高收入人群，这下可以工作、生活两不误了。

生活便利程度

这里的生活便利，指的是社区周边的各种服务设施。

POI（Points of Interests）数据，中文译为城市兴趣点，是与人们生活密切相关的地理实体点，如学校、银行、超市、地铁站等。

通过POI的类型和密度可以评价一个区域的生活便利程度，如果POI密度越高，则表示该地区城市功能越集中。

POI核密度

【POI核密度图】@鬼话宝

从核密度可以看出，目前生活服务提供的主要地点是在北侧的高新区园区，在西南侧的新漕河泾大厦和东南角的上海师范大学也表现出较高的POI密度。

POI类型分布

【POI类型分布图】@鬼话宝

将POI数据大致分为餐饮、地铁站（交通）、购物、金融保险、科教文化、商业、生活服务、娱乐、政府机构九个类别。

由图中可以看出，商业、餐饮、购物多集中于北侧的新技术园区，而南侧为上海师范大学，因而多为科教文化类POI。

另外，区域内POI种类较为丰富齐全，有两个地铁站点，且有桂林公园、康健园两个公园，居民生活较为便利。

综合周边详细规划来看，该区域的关键词为：

· 徐汇漕河泾板块

· 产大于城，住宅稀缺

· 人口密度适中

· 生态环境较好

· 商业气息较好

· 科技创新公司众多

· 社区生活配套较多

· 交通极其便利

· 有一定的不利因素

【各类规划用地梳理总图】@鬼话宝

接下来看看楼盘周边还有哪些没有落地的规划，

将规划图和现状比对：

【规划与现状对比图】@鬼话宝

将二者叠合后可以发现，楼盘半径一公里范围内还有约9公顷土地的规划尚未实施完成，约占整个区域的3%。

主要包括：

· 楼盘自身所在的商业综合体项目，包括办公、商业及文化设施；

· 南侧的楔形绿带；

· 南侧的两块住宅地块；

【尚未实施地块分布图】@鬼话宝

由图可见，该区域除自身项目综合体外，基本定型。

尚未完全释放的势能中有两点核心：

1、鑫耀中城综合体的多期开发，自带商业、文化、办公、住宅混合功能，将在极大程度上提升该区域文化和商业能级；

2、将来轨交15号线建成后，项目将成为双轨交上盖，交通极为便利。

区域内缺乏高端住宅，处于新房供不应求、需求外溢的状态。

住宅概况

现状周边小区

【周边小区分布】@鬼话宝

周边建筑高度

【周边建筑高度图】@鬼话宝

【区域里典型住宅照片（华悦家园）】

周边区域内，60m以上的楼房集中在西侧新建的小区内，而北方科技园区楼房高度大多在10m以上，总体高度低于西侧楼房。而其他方位的建筑大多在20m以下。

总体来看，周边区域楼房建筑高度较低。

周边小区建筑年代

【建筑年代图】@鬼话宝

【田林三村实景】

临近地块的小区房龄较大，仅有华悦家园一个小区是在2014年建成，其他小区建成年份均早于2000年，属于较为老旧的社区。

现状价值情况

区域内住宅的“租售比”

“租售比”，指的是房屋租金与售价的比例，因此是衡量地区投资潜力的重要标准。其比值越高，说明房屋的投资价值越大。

售价分析

【区域内住宅的售价图】@鬼话宝

【区域内住宅的售价示例】@鬼话宝

由图可见，区域内在售的二手小区不多，房屋均价大多在6w~8w之间，而最高价为桂康小区的约8.5w元。

但由于高端新盘极为稀缺，因此价格比二手房高出许多，例如徐汇天悦接近10万/㎡。

租金分析

【区域内住宅的租金图】@鬼话宝

【区域内住宅的租金示例】@鬼话宝

而区域内租房套数相对较少，集中在东北田林新村一带，平均每平方米租金在80~130元的范围内。

租售比

【区域内住宅的“租售比”】@鬼话宝

将房屋的售价与租金相除后，其比值基本位于1:700-1:600之间，泡沫不大、有一定投资价值潜力。

未经许可，不得转载。

P.S. 文中所涉及的规划内容，仅供参考，不排除未来规划调整的可能性。

时间有限，今天只是篇“小鲜”（楼盘短评），希望对大家有所帮助~

其实这个片区有很多规划可说，足以写成一篇“大餐”系列，如果感兴趣的人多的话，之后视情况再作详细分析。