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【原文】


还原一个真实的广州市场:炒房客来没来?房价涨没涨?会不会调控?

葫芦娃 米宅

深莞调控加码后,广州的楼市在媒体和中介的口中,热的一批。


中介们,今天谈房价轮动,明天说深莞客大批量涌入广州。


似乎今天不买,明天就要炸掉。


那么,真实的情况呢?


真实的广州楼市,是否真像中介和媒体说的那样,穿着比基尼都嫌热呢?


作为楼市圈里的非著名反派人物,我上周来广州穿着比基尼浪了一圈。今天,我争取用相对理性的方式,给大家还原一个真实的广州市场。



1


我们先来搞清楚第一个问题——


深莞炒家,来了吗?


不说废话,先看数据。


下面这张图,是6月29日至7月26日广州各版块新房楼盘的客户到访量——


△数据来源:易居、世联行及合富等新房代理公司新房周报


2020年第29周,是深圳和东莞的调控加码周。


在上面的图表中,我们能清晰的看到——


29周深莞调控加码之后,广州绝大多数版块的客户到访量仍然相当平稳。


用一句通俗的话讲就是:被限购逼走的深莞炒家,并没有大规模流入广州。


所以——


广州的广大媒体和中介,请自重。


众所周知,广州目前放松限购门槛的有价值板块只有——南沙和黄埔。


倘若深莞客流入广州,也是第一时间流入南沙和黄埔。


那么,想要知道深莞客到底来没来?


我们再来看看,南沙和黄埔的新房客户到访量就更加清晰了。


2020上半年,广州黄埔放松了限购;7月下半月,深莞加码调控。


很多人认为,作为广州价值最夯实的版块——广州黄埔,肯定会有一大批的深莞炒家涌入黄埔,涌入知识城,涌入科学城。


下面这张图,是7月逐周的黄埔重点新盘客户到访量——


△数据来源:易居、世联行及合富等新房代理公司新房周报


在上面的图表中,我们能清晰的看到——


➣29周深莞调控加码之后,黄埔三大板块的客户到访量仍然相当平稳。


再用一句通俗的话讲就是:


被限购逼走的深莞炒家,也没有大规模涌入限购放松的黄埔。


那么,南沙呢?


深莞客去南沙了吗?


下面这张图,是7月逐周的南沙重点新盘客户到访量——


△数据来源:易居、世联行及合富等新房代理公司新房周报


在上面的图表中,我们能清晰的看到——


29周深莞调控加码之后,南沙的金州、南沙湾和黄阁版块出现客户量提高,但不太明显,且参差不齐。


再再用一句通俗的话讲就是:


被限购逼走的深莞炒家,部分且少量地涌入南沙的金州、黄阁和南沙湾版块。


为什么?


为什么深莞炒家并未全面涌入广州市场,只是单纯且少量的扎在了南沙这个点上?


原因其实很简单——


第一,广州除南沙和黄埔分别放松限购外,其他版块仍然严苛的执行调控政策。


该五年社保,还是五年社保,该买不了还是买不了。


第二,增城一直不限购,但深莞炒家一直瞧不上。


该是刚需外溢,还是刚需外溢,该瞧不上还是瞧不上。


第三,黄埔和南沙有价值,且政策虽有放松,但门槛一直不低。


本科学历,是硬性门槛;

南沙要求“本科学历+工作证明”;黄埔门槛更高,要求“本科学历+6个月社保”。


回到上面的那个问题——深莞炒家,来了吗?


因为,普世性的限购限贷并未放开;


因此,深莞炒家并没有大规模的到来,也不可能大批量的到来;


深莞炒家,只是小批量的涌入了门槛相对更低、概念相对更大的南沙。


所以,别听部分中介和媒体瞎逼逼。


这帮坏批,天天就干两件事儿——


不是卖房子,就是散播焦虑。



2


我们再来搞清楚第二个问题——


广州楼市,涨了吗?


在很多媒体和中介的口中,广州楼市似乎天天都在抢房子。


本地人在抢,深莞炒家也在抢,全国客户还在抢。


别问这套房子烂不烂,就问你能不能抢到。


那么,事实的情况真的如此吗?


所谓的楼市涨没涨,其实是两个方面——


一个是,成交量涨没涨;

另一个是,成交价涨没涨。


我们先来看,广州各版块的新房成交量涨没涨。


不说废话,老规矩,先看数据。


下面这张图,是6月29日至7月26日广州各版块新房楼盘的成交量——



在上面的图表中,我们能清晰的看到——


29周深莞调控加码之后,广州绝大多数版块的新房成交量仍保持平稳;


只有南沙和增城,出现成交量的稳步小幅提高。


再再再用一句通俗的话讲就是:


广州楼市并未如媒体和中介所说的那样,出现大规模、大范围的抢房现象。


我们再来看,广州的成交价格是否上涨。


下面这张图,是我在过去一年半的时间里三次考察广州的部分项目价格变化图——



这七个项目,是天河、黄埔知识城、黄埔科学城、南沙灵山岛尖、广钢、白云和增城等七大板块的典型项目。


通过这七个典型项目的价格变化,我们可以清晰的知晓——


广州部分板块的新房价格,的确涨了;


当然,增城除外;


涨幅比较高的广州科学城和南沙灵山岛尖,涨幅达到7%-10%。


但是,我更想告诉大家的是:


广州的房价上涨,与深莞调控升级没有半毛钱关系,与深莞炒家也没有半毛钱关系。


下面这张图,是深莞限购升级前后,南沙和黄埔典型项目的房价变化图——



在上面的图表中,我们能清晰的看到——


深莞调控加码前后,广州涨幅最快的南沙和黄埔绝大多数项目并未出现价格剧烈上涨;


再再再再用一句通俗的话讲就是:


南沙和黄埔,早就在涨;深莞调控加码之前,就在涨;


南沙和黄埔的高涨幅,与深莞调控加码没有半毛钱关系。


回到上面的那个问题——广州涨了吗?


从成交量角度看,市场并没有爆掉。


绝大多数版块成交很平稳,也没有深莞炒家的大规模抢房。


从成交价角度看,广州的确涨了,但是分化的上涨。


南沙灵山岛尖、黄埔科学城、黄埔知识城涨了,涨幅达到7%-10%;


增城和白云的房价,却跌了。


更重要的是,广州的上涨,跟深莞炒家没有半毛钱关系。


只是单纯因为广州基本面够好;只是单纯因为南沙灵山岛尖和黄埔科学城的供需足够紧张。


所以,别听部分中介和媒体瞎逼逼。


这帮坏批,天天就干两件事儿——


不是卖房子,就是鼓吹大行情来了。



3


我们再来搞清楚第三个问题——


广州,会不会加码调控?


这段时间,很多中介和媒体为了倒逼客户进场,喊着“广州即将调控升级”的口号,拉着客户抢占最后一波市场。


我的答案是:


就目前的情况看,广州暂时不会加码调控;


即便有,也是在南沙和黄埔严查违规,强调纪律。


原因如下——


第一,涨幅不够。


深圳在调控加码前,西部的涨幅都已经干到了40%,高的都达到了70%;东莞从去年就开始涨,平均涨幅达到了3成以上,最高涨幅也在5成以上。


而前面我们讲了,广州的涨幅只有不到10%。


不到10%的涨幅,还是分化的涨幅——只有黄埔科学城、南沙灵山岛尖和广钢部分项目在涨,剩下版块有的还在跌,比如增城。


说句难听的话:广州这种涨幅,还不配有调控。


第二,广州的政策已经不算宽松。


深圳大涨幅和大轮动的背后,是“大专落户就能直接干”的普世性政策宽松。


而广州,除了南沙、增城和黄埔外,剩下的版块还都是严格执行五年社保的限购政策。


广州有这种限购政策在,就很难有像深圳和东莞那种普涨的涨幅。


没有普世性的大涨幅和大轮动,广州就很难有政策加码。


第三,广州的盘子太大,很难像深圳那样炒起来。


深圳很容易炒起来的一个根本原因是,盘子太小。


不仅几乎没有新房市场,而且像前海宝中这种板块,二手市场还控盘严重。


但对于广州来说,从南到北、从西到东,嗷嗷叫的干城改。


供应稀缺的天河,在限购;不限购的增城,天量供应;供需平衡且政策宽松的南沙和黄埔,在城改。


南沙的城改,一搞就是五六个城中村的集中拆迁;黄埔知识城的城改,一路从南拆到北。


你要多少房,我有多少地。


过去一年半,广州重点板块每一次刚刚出现供需紧张,刚刚出现房价上涨苗头,紧跟着就有巨量的供应砸了过来!


黄埔科学城刚说没新房了,大盘中央城上线了;南沙刚说没地了,黄阁城中村拆迁上线了;中新知识城刚说没货了,知识城北的三个村集中拆迁了……


你想控盘?


天量供应,砸到你想跪下喊爸爸。


所以,别听部分中介和媒体瞎逼逼。


这帮坏批,天天就干两件事儿——


不是卖房子,就是释放恐慌。



4



以上,就是我这个非著名反派人物对广州市场基本面的看法。


我用客观的一线调研和理性的数据分析,尽量帮大家还原一个真实和客观的广州楼市。


实在没有耐心看完以上繁杂数据的伸手党们,可以直接在这里看答案了。


第一,深莞炒家并没有大规模涌入广州;


第二,广州现在并未全面普涨,以后也不会全面普涨;


第三,只有南沙灵山岛尖、黄埔科学城、黄埔知识城和广钢版块的部分项目,出现分化上涨;


第四,广州的分化上涨,与城市轮动没有毛关系,与深莞炒家也没有毛关系;


第五,理性一些,买房买的是城市基本面和供需,不是买哪里有炒家;


最后,别听部分中介和媒体瞎逼逼。


鬼知道他们为了卖套房,嘴里能崩出啥五彩斑斓的P。


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