子木聊房
最近这段时间，广州楼市的热度，相信不少购房者已经感受到了。
新房市场，7月19日，广州南沙的恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，有千余深圳客组团来认筹，超过6000人到场，摇号抢房。
二手房市场，几乎全广州的中介朋友圈都在转发同一则信息：7月全市二手房共成交4887宗，创下今年新高。
他们还在这则信息下加上各种煽动性的话语：“再不买就涨价了！”“广州行情已到，你还在等什么？”
土拍市场也给广州楼市又添了一把火。南沙湾宅地晋升新地王，1.9万的楼面价刷新记录，未来面市预计会卖4万+。而目前南沙均价在2万左右，这地价都要赶上房价了！
现在，很多购房者手里正握着钱，困惑而又焦虑地盘算：
“我还没上车，怎么就涨了？现在买了未来还会涨吗？广州楼市会不会也跟深圳一样被调控？”
02
数据不会骗人，我们还是用数据说话。
先来看新房市场。
房价方面，国家统计局公布的数据是，7月份全国70个大中城市中，广州在一线城市中涨幅最高，环比上涨0.8%，而被调控之后的深圳只涨了0.6%。
从成交量来看，在深圳715新政之后，紧接着的29-30周广州一手房成交量出现明显上涨，第30周2462宗的成交量更是达到年内高位。
然而第31周，全市一手住宅成交量只有1906套，环比下跌22.58%，已成强弩之末。
看来，深圳调控加码短期内对广州确实有作用，却没能给广州新房市场带来持续的热度。
从区域来看，广州市场大部分区域的新房周成交量变化并不大。
最热的黄埔，新房周成交量在新政前后并没有出现较大变动，最近两周成交量还降了。
中介“深圳客都来黄埔抢房”的说法，有些言过其实。
03
相对于新房来说，二手房能更直观地反应市场情况。
7月广州二手房成交量达到年内最高，环比上涨9.2%。成交均价止跌上涨，为28208元/平，但也只是稍微超过去年成交均价，而这主要是天河、海珠、荔湾、黄埔等高价中心区的成交量上涨带动的。
尤其是黄埔，部分二手房房价是真涨了。
据大先生了解到的情况，像万科东荟城、中海誉城北苑、黄埔花园等热盘，虽然现在价格有所回落，但此前涨幅一度超过5%。
黄埔为什么涨？
市场供应少、去化周期全市最短、属于中心五区之一，靠近天河吸引了不少本地刚需，限购放松又满足了外地人需求。
天时、地利、人和，都满足了，黄埔才有机会成为这波行情里广州楼市最靓的仔。
不过，并不是整个黄埔都涨了，只是一些学位价值、区位价值比较明显的楼盘涨幅比较明显，也远远还没到“暴涨”的程度。
比如，最近中介们一直在炒的万科东荟城和中鼎名城，整体涨幅也一直在10%以内。
但除了黄埔外，广州其它区域好像并没有加入这次涨价潮的迹象。
平时涨得最猛的天河区，二手房有涨有跌，但基本都在2%区间波动。
越秀、荔湾、海珠老三区的情况也差不多，价格基本与上个月一致，只有少部分楼盘有微幅上涨。
至于番禺、白云、增城、花都这些位置，大家可以自己去查一下，基本都没怎么涨。
像番禺的祈福缤纷汇、荔湾的中海锦御华庭（B区），看起来涨幅还可以，但若是把时间线拉长，其实也只不过是涨回了（甚至没涨回）去年同期的水平。
看完这些数据，你还觉得广州的涨价潮真的来了吗？
事实上，广州的这轮上涨属于恰好遇到深莞调控政策后的局部行情，不管是一手还是二手，只是中心区四区和放松限购的南沙、黄埔热度提升，并不能说整个广州楼市都火了。
而且，从最新二手挂牌价来看，增城、黄埔、从化、天河这些区域，相对于深圳新政发布时的价格已经有所回落。
04
那么，广州接下来房价会怎么走？会不会紧跟深圳、东莞，出台调控措施？
先说房价的走势。
可以判断，接下来半年，广州房价大概率也不会大涨。
为啥这么说？
作为一个相对比较依赖土地财政的城市，一直以来，广州楼市住宅供应量都很大，基本处于供求平衡甚至供大于求的局面。
今年上半年，广州的土地供应是整个大湾区最多的，比惠州、佛山还高。卖地收入也超过了千亿，比往年高多了。
当供应长期充足的时候，大涨的核心动力就少了一大半。像重庆为啥房价长期稳定，就是因为天量的供应。
白云虽然因为最近发布的人才绿卡细则，引发了一波骚动，但仔细研究下就会发现，学历要求比直接落户广州还要高，对楼市可以说无关痛痒，就别奢望这个人才绿卡能为白云带来什么涨价潮了。
再加上目前白云去化周期长达20个月，库存压顶之下，房价很难有太大的上升空间。
退一万步说，广州即便是要涨，肯定也不是所有区域都涨。
外地客户之所以看好南沙、黄埔，是因为有强概念支撑，但这些区域的热度很难传导到其他区域。
像从化、花都这样的外围区域，本地人都瞧不上，哪个外地购房者会傻乎乎的跑过去？
05
再说调控的概率。
作为一个长期稳定的“慢牛”楼市，目前广州还远没有热到深莞那个地步，调控压力并不算大。
本轮的市场火热，主要体现在主城区和概念区，虽然新房成交量上升，但房价还没有出现暴涨，而且增城从化南沙花都可以拉平均价，情况可控，全面收紧的可能性不太高。
因此，比起北京、上海、深圳，广州目前的“限购”政策是最松的，就算未来限购加码，也可能只是蜻蜓点水。
虽然南沙的某些资格证认定标准已经变严，没什么影响力的花都也收紧了人才绿卡，但基本上都是些无关痛痒的举措。
在深圳、东莞楼市严控之后，广州又象征性的收紧花都和白云部分区域政策，但是没几天白云的限购又松动了。
这是什么操作？
看看广州的库存你就知道了。
广州整体的去化周期在12个月以上，白云区去化周期甚至达到了20个月！
但库存量仅剩4个月的黄埔，未来出台调控的概率就比较大了。
06
那么，广州还能买吗？
答案是，依旧值得买。
在大的宏观背景下，广州是一线城市最后的洼地，这个不用多说。
从大环境来看，央妈在上半年持续放水，广州首套房贷利率也跟着持续下跌，目前房贷利率已跌至近3年来的最低位，对于最近要买房的人来说，无疑是大大的利好。
此外，广州正在全城力推旧改，到处都是城中村改造，这在无形中也持续抬高着楼市的“地基”。
黄奇帆说过一个观点，城市土地的动迁成本，是根据周边的房价来决定的，而动迁成本又决定了下一阶段的地价。
比如拆一个城中村，拆迁成本是7000元/㎡，那么拆完之后，土地出让的底价至少是7000，再盖房子卖，就会卖到1.5万了。
但是，大家无需焦虑，也无需人云亦云。
那种今天不买，明天就买不起的桥段，在下半年根本是不可能发生的。
上半年受疫情影响，广州楼市去化效果不如去年同期。即将到来的金九银十，那些去库存压力比较大的区域和房企，还是会继续以价换量的。
如果找到合适的房子，今年下半年这个窗口期是适合下手的。但如果还没有找到特别中意的，完全可以慢慢看慢慢选，千万不要因为焦虑而胡乱上车。
基于锁定核心区和价值板块的原则，值得购买的第一梯队是：天河、越秀、海珠、荔湾中心四区。
在四大中心区，只要是学位、地铁等配套都比较强的房子，升值潜力就没问题。
第二梯队是：黄埔、番禺、南沙。
像黄埔、南沙这样的热门区域，也不能闭眼乱买房，要买配套好、规划好、品质好的。
黄埔现在热盘比较多，特别是上涨潜力比较大的老黄埔，可以多关注最近要面市的几个新盘。
南沙作为概念强区，在这里买房短炒行不通，要做好长期持有的准备。
但广州最近一直都在吹风收紧限购政策，如果南沙、黄埔市场继续火热，购房政策稍稍收紧也不是不可能。
