【原文】
原创 米宅
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在本文定稿前，恰好赶上重庆2020两江新区房交会盛大举行。官方说法是，本次房交会参展规模大、举办时间长、购房多重优惠。邀请两江新区30家房企95个项目参加。其中最大的两个看点是：
1、首贷两成；
凡在本次房交会期间（8月28日-10月31日）网签的，在符合银行信贷政策前提下，属首房首贷的，可享受银行按揭贷款首付2成优惠；
2、减免房产税；
四川籍个人在渝购房，可享受重庆市民同等购房税收政策；
在楼市里面，不怕政策严，就怕政策没有口子。
先看第一条——
事实上重庆一直都有按揭首付两成的贷款政策，不过申请条件苛刻。需要达到以下条件：
1、本地户籍或真实连续缴纳一年本地社保（缴纳单位还得是正常公司，挂靠在人力资源公司、明显为了达到表面合规的那种不行）
2、身份良好（通常机关单位、事业单位、央企国企带编制的职工和 A 股上市企业或世界 500 强员工等）
3、保证收入流水绝对真实且达标 。
但，这一次借助房交会以促销方式释放出来，大概率原本苛刻的申办条件会放宽。至于多大尺度，还要等政策落地一段时间再看。
再看第二条——
关于四川籍在重庆买房享受同等购房税收政策，这主要体现在四川籍在渝三无首套房无需缴纳房产税；
众所周知，重庆是一个不限购的城市，但对外地三无限贷+征收首套房产税，而此次房交会的这两个看点分别关联的就是信贷和房产税。
在各个热点城市不断收紧政策面的同时，重庆两江新区这一波反向操作说明什么呢？（虽然房交会并不是政府主导，但也是在地方责任主体的指导下进行的）。
特别是最近两个月，关于重庆楼市的传闻很多，其中最引发关注的莫过于“炒房客在重庆疯狂扫货”的传闻。这个传闻还有一个前提是，有传闻“重庆房价即将迎来大涨！”
究竟是不是这样呢？
接下来，我们将围绕以下三点展开：
1、重庆楼市目前处在什么阶段？是已经开始涨了，还是传说中还有四个月就要暴涨？
2、重庆市场格局，给我们什么启发？
3、如果在重庆，怎么买？买哪里？
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我们先来几组一线的数据：
1、从新房成交方面，8月的成交和推盘节奏基本和7月份保持同步，开盘整体去化率小幅下降。供销出现反转，供大于求；
2、开发商开盘谨慎，开盘量持续低位，以减少推量提高去化率；
3、从开发商的营销看，相比6月之前，特别是进入8月之后，重庆的营销活动频次加大，案场开始举办音乐会、品牌发布会此类暖场或活动。这是楼市进入淡季的表现。因为在楼市供销两旺的时候，开发商没得闲心去搞这些活动。
4、开发商促销力度加大。特价、特惠、促销、首付分期、提高中介成交奖励等等政策交织，是当前的市场现象。
5、在二手房供应方面，从7月中旬开始，重庆链家二手房挂牌量达到峰值接近16万套，近三周在售二手房数量为160586套，161142套，161187套，持续上涨，位居全国挂牌量第一，中心城区挂牌量超过11.3万套 ；
6、在二手房成交方面，价格趋稳。8月最后一周，从11028元变为11042元，上涨14元，但价格下调急售房源增多。
总的来说呢，8月之后，重庆楼市已经进入传统淡季，重庆的开发商们已经开始了2020年的业绩冲刺；二手房市场横盘，买家观望气氛加重。
这是我们从一线的成交数据能看到的信息。当然，我们知道，因为统计口径的不同，存在误差、滞后、片面的问题。想了解真正的市场还是要从微观房源切入，保持对一线的敏感度。
我是长期关注重庆二手房市场的，主要形式是实地看房+中介推荐房源。
进入7月，特别是8月之后，有一个非常明显的问题是，重庆那边的中介给我推荐房源少了？
中介给我的回复是，我划定区域内的“江景房”，价格有优势的确实没什么房源推荐了，他们做中介的也很为难。
这和前面提到“炒房客在重庆疯狂扫房”的传闻有关。
不管是不是有人炒作，现在的结果就是确实找不到价格合适的两江四岸的江景二手房。
但是，如果你不要江景房，比如价格很有优势的地铁口、有学区、配套齐全、交通方便的刚需次新房，还是很容易的。
换句话说，目前在重庆二手房整体市场的平稳的，只是两江四岸个别小区的看江二手房低价区的房源确实不好找了。
但重庆市场真的很大，一小撮江景房的市场波动还动不了重庆市场基本面。
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我们再来看土拍——
这两天整个重庆的自媒体都在关注西永得土拍。
因为某块地的楼面起拍价居然达到7740元/㎡。按照重庆类似地段土拍溢价率推算，它一定会打破西永8000元/㎡的楼面天花板。
我们能看到的是一方面是重庆起拍价不断创新高；另一方面是重庆的供地量持续放大。
从上半年公布的卖地数据看，重庆上半年卖了82块地，卖地金额全国第十，卖地面积第七名，平均楼面价大约5700一平，各个区的楼面价差别不大。
这是因为重庆地貌以丘陵、山地为主，造就了重庆“多中心”发展格局，表现到房价上就是房价很平均，全城一万多。
因此，重庆有两个很明显的趋势，大家要注意：
1、地价快速上涨，不断强化房价上涨预期。
2、优质地段好房源的溢价会放大，房价会补涨；
从土地供应量看，截止2020年8月，主城供地率完成65%，供地延续低密化基调，持续回落至1.49，成交可建体量收缩。
接下来从板块拟供量来看，供地量大的板块主要集中在西区的西永、大学城；北区中央公园、蔡家；南区的弹子石板块。
在这种情况下，重庆的买房逻辑已经发生了变化。过去重庆一路向北，大照礼、悦来、中央公园、蔡家等，似乎只要向北就是对的。
但现在，向北、向西、向南，主城全面外拓。因此，当下在重庆买房注意2点：
1、选择大于买。
重庆房价低，一个很重要的原因是优势资源被稀释，没有突出领涨的核心区。远郊新区的价格甚至直逼核心区的价格。
另一个原因是天量供应的压力；
第三个原因是被低估，房价和城市价值、量级不匹配；
因此，重庆的房子可以买，但不能盲目。它对选区域、选小区、选房源的精度要求很高。
2、成本要细算。
重庆不限购，这是很多人想买重庆的一个原因。但重庆限贷，特别是二手房，对外地三无的贷款政策不太友好，金融服务费通常在6%左右，这是很惊人的点数，通常我们在主场城市不会超过2%的。
因此，在重庆，买新房会比买二手更好把握。新房成本低，价格好谈透明，确定性高。因为开发商的关系，通常按揭手续简便。
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重庆作为是一个战略地位极其高的城市、全国房价的“低区”，还有不限购的政策，尽管重庆房价还没有开启上涨通道。但，大部分开发商上半年的目标完成率都不高，没有达到预期。
因此，特价跑量叠加重庆房价的上涨动力，接下来的几个月至少是入手重庆的良机。
那么，在重庆，怎么买？买哪里？有推荐项目吗？
我的建议是最好是你自己在重庆深耕二手房，但是这对大多数人来说都很难，很多人甚至连三天的时候都抽不出来。如果你不能自己深耕，就只能划定区域，指定小区，让中介帮你盯。
这种想法是很好，但可行性不高。二手选房，说到底还是要你对这个区域、小区很熟才行。总之，不建议，成本不可控，房源不可控。
这也就是为什么我会建议，在重庆可优先选择新房。
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米宅