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三十而已的浦东,为何给自己缠上了一根“金腰带”?谁将成为首个新盘?

鬼话宝 是规划不是鬼话

2020年是浦东新区30岁生日,7月有一件事关浦东和上海未来长远发展的大事正式落子:浦东新区“金色中环发展带”建设领导小组及指挥部正式宣布成立。


这个领导小组由区委书记和区长亲自担任组长,三位副区长担任副组长。

自此,“金色中环发展带”建设工作正式启动。


看到这里,很多小伙伴可能满脸问号:

“什么是金色中环?”

“为什么要提金色中环?”

“为什么要在现在提金色中环?”

“从中能看出浦东怎样的发展逻辑?”

“怎么做才能享受金色中环的发展红利?”

……


接下来,我将一个个回答和阐释。

目录:

01. 到底什么是“金色中环”?

02. 浦东未来五年的,新发展极

03. 浦东百姓如何把握住规划红利?

04. “金色中环”上的楼市洼地,在哪里?

05. 深度解读“金色中环”第一个新盘



01

三十而已的浦东,

缠上“金腰带”。


最近有一张图广为传播,大家如果关注城市发展的话都会觉得眼熟:

【浦东新区“金色中环”】@鬼话宝


“金色中环发展带”主要聚焦“3+5”重点地区,即前滩中央活动区和张江副中心、金桥副中心3个中心区,以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块(高青区域)和筠溪小镇(三林区域)5个潜力地区建设。



为什么要提“金色中环”?


很多事情要连在一起看。

这要从去年市委市政府交给浦东一项重要任务说起:在“十四五”末期,浦东经济总量要突破2万亿大关。而浦东新区2018年的时候,经济总量刚突破1万亿。

这就意味浦东要在未来5年里,再现过去30年“从无到有”的神话


于是就有了今年浦东新区启动的“五大倍增行动”

很容易理解,所谓“倍增”就是翻一倍,五大倍增里最核心的就是GDP的倍增


那么问题来了,

去哪儿找“下一个1万亿”呢?


靠卖地么?

显然不是。

卖地的钱只能反映在当年的GDP里,并不会存在于之后每一年的GDP里。


所以还是要踏踏实实地搞城市发展和经济建设。

而抓经济建设的前提是有足够的城市空间,也就是集聚着大片的可开发用地,而且还得有足够的规划势能支撑

【两大发展条件】@鬼话宝


放眼全区,最符合这两个条件的是两个区域:

1. 自贸区新片区(临港)

2. 中环沿线(“3+5”重点地区)

【两个区域示意图】@鬼话宝


可见,这两个区域将是浦东新区未来五年里发展最快、变化最大的区域。



浦东未来五年的新发展极


中环沿线,“3+5”重点地区可开发用地总计约4.5平方公里,可开发建筑量超过1200万平方米,将成为浦东新区的一个新的发展极。


眼下,这条“金腰带”上:

1.前滩正在加快出功能、出项目;

2. 张江副中心的创新主体动能充分、计划提前两年就要完成区域内的倍增任务;

3. 金桥作为城市副中心,也在酝酿形成新的 “金滩”

4. 沪东船厂、张江集电港、御桥区域、高青区域和三林区域等集中连片的潜力地区,开发空间充满想象力。

【“3+5”重点地区具体位置】@鬼话宝


总之,“金色中环发展带”的建设,将成为浦东乃至上海提升城市能级和城市竞争力的重要载体和新引擎,也将是浦东未来五年(2021-2025)发展最迅猛的区域之一。



02

从“点状”单打独斗,

到“环状”合力断金。


浦东发展逻辑的转变


过去的30年,浦东新区一直是“点状”发展。


比如最初著名的几个“点”:陆家嘴金融区、张江高科技园区、外高桥保税区、金桥经济技术开发区。

而后又有了“花木-龙阳路”城市副中心和“世博-前滩”中央活动区;

现在又加入了金桥副中心、张江副中心、临港自贸区新片区。

这些个“点状”的经济集聚区,是过去浦东这一万亿经济总量的主要贡献者。

【过去“点状”发展的浦东】@鬼话宝


然而随着各个“点”发展成熟,都以各自为圆心蔓延出去,逐渐已具备联接成环的条件


如今中环线全线闭合成圈,不仅打通了中心城区外围的快速交通,也增强了张江、金桥、前滩等区域间以及与浦西的联系,无论地理形态还是产业形态,中环如同一条“金腰带”,在浦东的版图上日益凸显其“黄金”发展价值。



“金色中环”区域规划


关于“中环”的概念,其实十多年前就提过了,但是这次不同!

“中环发展”已明确将被作为区域规划列入“十四五”规划体系成为浦东的闪亮名片

政府正在专门为“金色中环”编制一项区域规划,目前该规划正在紧锣密鼓地编制中



03

浦东百姓,

如何享受规划红利?


当然,对于浦东百姓而言,光能理解城市发展逻辑还不够,更重要的是如何从中把握住尽量多的红利呢?

很常见、很直接、很深层地享受红利的方式:买房


通过买房可以享受的:

1. 未来新增的基础设施建设、公共服务设施和生态环境建设的福利。

2. 产业发展带来的新增的就业岗位也会催生很多租房、购房需求,带动楼市和租赁市场。


这么看来,

随着“金色中环”的赋能,使整个区域内的楼盘,一下子充满了想象力。



“金色中环”上的第一个新盘


“金色中环”板块内近期将会出一个新楼盘:仁恒锦绣世纪


这个盘可能是“金色中环”规划上月出台后,范围内面市的第一个新盘

【仁恒锦绣世纪位置】@鬼话宝

这个楼盘怎么样,我们待会儿会详细解读。

先具体来分析下“金色中环”的楼市。


“金色中环”上的,楼市洼地


在全长70公里的上海中环线中,中环浦东段长28.7公里,约占中环全线41%。

那么问题来了,

“这么长的中环线上,

该选择哪里置业呢?”


鬼宝用大数据分析:

以浦东中环为中心线,选取中环两侧2公里范围内的,总共6325个小区(其中2395处小区有挂牌出售信息),进行了数据整理分析。

【部分中环范围房价列举】@鬼话宝


从房价数据来看,范围内的房价参差不齐,从22,000 - 150,000/不等。


为了分析房价的空间分布规律,我们根据房价数据地理信息生成了《浦东“金色中环”房价图》

【金色中环楼市】@鬼话宝


上图中越亮(黄)的地区表示房价越高,越暗(紫)的地区则房价越低。

总体而言,环线内侧区域房价高于环线外侧房价。


【房价空间分布】@鬼话宝

上图中鬼宝用不同颜色、大小的圆形来表示不同房价地区。由图可见:

高房价地区主要分布在:前滩地区、碧云社区和古北社区。

“洼地”地区主要分布在:浦东御桥地区和杨浦区东北部。

【房价“洼地”区域】@鬼话宝


由此可见:在这次浦东“金色中环”规划范围内,御桥地区是楼市“洼地”所在


这里我需要解释一下:

“金色中环”规划中的御桥地区不仅是传统意义上的御桥地铁站周边,而是以陆家嘴御桥科创园、御桥软件园为核心的待开发区域,位于三林社区、康桥镇与北蔡御桥地区的交界处,也是御桥地区未来的核心所在。

【“金色中环”中的御桥区域】@鬼话宝


刚刚提到的“金色中环”范围内的第一个新盘,也在这个地区。


那么接下来详细讲讲,

“金色中环”御桥地区,到底有哪些规划利好?


04

“金色中环”御桥地区,

具体的规划利好


“金色中环”上的御桥地区,

是个充满想象力的地区



首先,因为它有大片土地的规划尚未落地

大家可以通过对比规划图和现状图,来盘点区域内尚未落地的规划


【规划图】@鬼话宝


【现状卫星图】@鬼话宝


从图中可见,御桥地区尚未落地的规划有:

1.陆家嘴御桥科创园

2. 沪南路两侧的商业、办公集聚区

3. 成片更新的工业园区

4. 潜在的大面积绿廊

5. 浦三路地铁站周边的公共服务配套

6. 在建的18号线以及11号线的预留站点

7. 南侧规划战略留白的康桥工业园

【规划未实施项目】@鬼话宝


正是这些中环边稀缺的、未开发的、控规未覆盖的、充满想象力的土地,使得御桥地区成为本次“金色中环”规划的“3+5”重点地区之一



陆家嘴御桥科创园


这个项目将是御桥地区未来的核心!

【项目位置】@鬼话宝


陆家嘴集团负责开发的御桥科创园,其开发体量高达120万平方米,包括多栋甲级写字楼、主题购物中心、星级酒店、软件研究学院等。

【御桥科创园效果图】


可能有些人不知道,在地铁11号线的浦三路站和御桥站之间,还特地预留了一个“严御路”站,就是为了这个项目服务的。

这个项目能级很强,将来会带来大量的人流引入,带动整个区域发展。

【严御路站的位置】@鬼话宝

该项目目前已在如火如荼的建设中。



沪南路两侧商业办公集聚区


从规划图来看,很明显,沪南路两侧是商业商务集聚区

规划:沪南路西侧有多块空地是尚未实施的商办用地,还有现状大量的汽车4S店与规划的商办功能不符,未来也有可能搬迁。

【规划未实施地块】@鬼话宝


现状:沪南路东侧刚刚实施完成的复地万科活力城,已经集聚了一定的人气;还有沪南路西侧的宜家、红星美凯龙、BHC中环中心、百联东郊购物中心等商业办公区域。

【现状重要商业办公设施】



工业区成片更新


在锦绣路东侧有一片工业区,但未来的规划很可能是办公研发用地和一片绿地。

鬼宝作此判断的依据是今年批复公布的《浦东新区总体规划(2017-2035)》中的一张规划用地总图的图斑

【新区总规图斑的现状工业区部分】@鬼话宝


所谓“规划图斑”其实就是较为粗略的规划用地图;用来在大的视角中展现每个地块的大概功能。


从图上来看,这片工业区可能面临城市更新,该区域内的工业园区未来有可能陆续搬迁,建成研发、办公和大片的绿地。

(总规图斑是用地功能的指导性意见,具体地块功能以最终的控制性详细规划调整为准


实际上,从浦东新区总规中的绿地系统图中,也能看到这条南北向的绿廊。它将中环与外环的林带连接起来

【浦东总规绿地系统图】@鬼话宝


这条绿廊就在上文提到的仁恒锦绣世纪的门口,若未来真建起这样面积的绿地,那么其生态环境将大为提升



浦三路地铁站周边配套


住在附近的小伙伴可能都注意到,在仁恒锦绣世纪的西北侧,也就是浦三路地铁站的南侧有一长条的空地,在规划上其实是一块商业设施用地、一块文化体育设施用地和一块办公用地。

【规划图】@鬼话宝

这些公共服务设施配套就在仁恒锦绣世纪的西北侧,未来建成后,是对整个地区的公共服务水平的进一步完善。


如果把视野放得更远些,在整个御桥地区内的城市界面都正在发生很多变化:

商业:有复地万科活力城等7座商业综合体,以及上海第二家Costco也列于规划中,更丰富了浦东中城的国际化商业体验。

教育:十二年一贯制的康德双语实验学校、上海英国学校等两所国际学校,为片区带来更多全球化教育的选择。

医院:东方医院(南院)、第一妇婴保健院、曙光医院(东院)等尖端医疗资源。

【公共服务设施分布图】@鬼话宝



双轨交汇


御桥区域有一条在建18号线,它的御桥站和康桥站都在御桥地区中心范围内。

另外,还有前文提到的地铁11号线预留的严御路站,就在仁恒锦绣世纪项目的东北方向1公里处。

【轨交线路图】@鬼话宝



可能搬迁的热电站


还有当地居民普遍比较关心的,在中环南侧的一处热电能源站


今年4月刚公示的一则规划调整,将“垃圾发电站要搬走了?”这个话题再次推向风口浪尖

对于这个搬迁的说法,虽然目前官方尚未对这块市政设施进行规划调整,但业内确有正在别处选址的“风声”


实际上,从这则规划调整中,也可以瞧出点端倪:

在原规划图则的备注中明确写到,“浦城热电厂界外300米防护距离内不得设置人才公寓、专家楼、教育培训中心等敏感建筑。”

【原规划图则】


而这一轮规划调整,却直接在它周边的地块加入了2800户租赁住房,并且北侧的学费高昂的康德实验学校也正在实施中。

如今这些敏感建筑被规划在这里,是不是说明这个区域的“敏感源”可能将不复存在?

【规划调整分析图】@鬼话宝



05

“金色中环”上的,

第一个新盘


好了,终于轮到详细解读“金色中环”范围内目前唯一即将开售的楼盘:仁恒锦绣世纪


首先,在区位上,除了上文分析过的维度,同时仁恒锦绣世纪还位于“浦东黄金居住廊道”之上。


“浦东黄金居住廊道”


一条锦绣路串联起联洋国际社区、碧云国际社区、世纪公园、北蔡大华社区等大半个浦东的国际生活

【“浦东黄金居住廊道”】@鬼话宝


这条锦绣路还串起陆家嘴金融区、金桥副中心、花木-龙阳路副中心和外高桥四个重点区域,人员、信息、服务等各类生产要素沿交通干线顺畅地交流融通,有力助推了区域发展。


仁恒所在的这个区域,在这“一横(中环路)一纵(锦绣路)”的进一步串联和赋能下,未来将和前滩、高青、张江、金桥、花木-龙阳路等规划重点地区形成联动发展态势



上海地产 + 仁恒置地


仁恒锦绣世纪,融合了上海地产集团在城市更新领域的专注,以及仁恒置地的产品力


上海地产集团是致力于打造成为上海最重要的城市更新平台,专注于事关上海长远发展的各项重大专项任务,努力成为上海城市有机更新的综合服务商和示范者,为上海城市功能完善、环境改善和社会发展作出新的更大贡献。

【上海地产城市更新项目】


仁恒置地,从1998年的第一代精装国际化社区的仁恒滨江园,到主打滨河景观生态化住宅的第二代,打造“邻里之家”的第三代,再到生态低密的“庄园系”别墅住宅,上海最终迎来 “公园系”世纪主题楼盘

【仁恒产品蝶变图】


这次上海地产集团携手国际社区营造专家仁恒置地, 可以说是对城市更新品质的双重保障。



社区配套


社区配套,可以说是融入了仁恒的“血脉”。

这次仁恒锦绣世纪的社区配套面积可达8000㎡,包括养老服务中心,便民服务中心、运动会所等优渥资源,为住户的生活起居、健身保健、美容护肤、艺术文化提供最大的便利,同时营造了丰富的社交场所,让每一类人群都能找到适合自己的生活方式。


【运动会所设计方案效果图】


这些社区配套是仁恒开发管理社区的重要一环,是家庭生活的延伸和互补。



亲善社区


仁恒置地近30年来,一直推崇“善待土地”的理念,并在这一个理念下的塑造了上海定制版 “亲善社区”

所谓的“亲善社区”,主要体现在三个方面:景观设计和社交流线设计


【社区流线分析图】


【活动功能定性与总平面图】


从私密性、仪式感的归家空间,到舒适愉悦的景观空间,再到品质俱佳的社交空间,仁恒锦绣世纪打造了人性化、温馨感的亲善社区。



户型极佳


这块地采用行列式布局,以小高层板楼为主

这个楼盘的户型特别好、几乎找不到缺点。

主力户型有四个:约98㎡、约115㎡、约138㎡、约150㎡。

亮点:98㎡三房,三开间朝南,主卧套房设计。


优点:

1. 三开间朝南全明布局,无廊设计,空间紧凑;

2. 套房设计配备干湿分离卫生间,飘窗设计;

3. 书房北向飘窗设计,独书房支持多功能空间改造。


亮点:大横厅、朝南景观面大。


优点:

1. ∪型厨房科学合理设计,动线高效,提升厨房收纳空间;

2. 主卧套房式设计,独立衣帽间、卫浴、飘窗;

3. 客厅结合阳台,5.9m开间,提升开阔感;


亮点:四开间朝南,餐厨合一。


优点:

1. 四开间朝南;

2. 科学动线,餐厨分而不离,动线畅达,无廊设计提升空间利用率;

3. 强收纳设计加强家的收纳力;

4. 套房主卧拥享阳光大卫浴,步入式独立衣帽间,提升私居尊崇感。


亮点:

1. 方正大气,采光通风佳;

2. 多元可变,尊贵私密。


优点:

1. 户型方正方正大气,使用率高,采光通风俱佳;

2. 多功能阳台,含独立洗衣区、休闲观景区,提升空间利用率;

3. 全明四居,套房设计和多变空间,满足空间可变性;

4. 独立玄关,可配备玄关柜,提升室内收纳率;

5. 明厨明卫,厨房U形布局。



综合而言:

仁恒锦绣世纪的居住属性 = 上海地产集团的城市更新经验 + 仁恒的产品力和物业。

作为仁恒紧接着“静安世纪”后的又一“世纪”主题力作,相信之后会比较受市场关注,感兴趣的小伙伴们要抓紧了。


仁恒锦绣世纪的投资属性 = “金色中环”规划出台后唯一的在售新盘 + 御桥重点地区大量的可开发用地所蕴含的规划价值潜力

“金色中环”板块将是浦东新区未来五年变化最大的区域,而环上的御桥地区仍处于楼市“洼地”,加上大量的规划未实施完成的地块,具备一定的发展潜力。



浦东中环的未来,还有很大的想象力。


毕竟浦东,

三十而已。


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