【原文】
最近两天，华南的两个一线城市——深圳和广州，都对楼市出手了！
只不过方向完全相反——深圳向左、广州向右；深圳加强调控，广州继续放松。
一、深圳要对二手房“动手”？
9月17日，深圳市司法局在官网发布了“关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告”。
“深圳市房地产市场监管办法”是2010年7月颁布实施的，在2017年2月进行过一次修订。虽然才过了3年半时间，但深圳的城市定位和房地产市场都发生了巨大变化。
2017年以来，深圳的经济总量先后超过了广州和香港，并在2019年8月18日被定位为“社会主义先行示范区”，深圳的城市定位事实上跨越了“国家中心城市”，成为比肩北京、上海、香港的“世界城市”。
城市定位的全面提升，让大量人口和热钱涌入深圳，引发了深圳房价新一轮上涨，并让深圳成为中国内地房价最贵的城市。
由于土地狭小、供应量长期偏低，深圳不得不在2020年7月15日出台了空前严厉的楼市调控政策，大幅缩减“房票”（需求侧改革），楼市调控力度也直追北京和上海，远远抛离了其他城市。
这次修订“深圳市房地产市场监管办法”，就是为了适应深圳房地产市场新的形势，增加了很多重要的内容。但最引人注目的是，“办法”全面加强了对“存量商品房”（也就是“二手房”）交易的监管。
在“老办法”里，只有1处提及“存量商品房”；在“新办法”（征求意见稿）里，有6处提及了“存量商品房”。
那么，深圳真像一些媒体说的那样，要全面管制二手房交易了吗？我们不妨先看一下“新办法”（征求意见稿）的相关条目：
第七十六条【房地产价格监管】对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的，市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业，采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施；违反价格法律法规的，由市场监管部门依法进行处罚。
第七十七条【存量商品房价格引导】市主管部门建立存量商品住房买卖的合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。
从上面表述看，深圳并没有全面管制“二手房价格”的意思。
毕竟，二手房跟新房不同。新房是“二级市场”，它跟“一级市场”（土地）密切关联，政府可以在拍卖土地的时候设定新房限价，来调控楼市。所以新房限价，有其合理性。
“二手房”交易不同，它是房地产的“三级市场”，是C2C模式。每套房子在使用多年之后，它的成本不一样，家庭对房子这种重要财产的依赖程度也不一样，政府没有理由直接管制C2C市场的价格，在这个市场里很难形成垄断。
再加上深圳是市场机制最健全的城市，市民普遍有强烈的市场经济意识，政府很难、也没有理由直接干预价格。
但市场是复杂的。二手房市场的确是C2C模式，看似很难形成垄断，但实际生活中同一个楼盘、或者同一个片区的多个楼盘业主之间通过微信群的串联，的确可以形成价格同盟，出现“隐形的垄断”。
最典型的案例是，2019年12月位于宝安区的中粮凤凰里花苑小区业主群里，有人发布了《告业主书》号召业主将放盘价全面提高，“团结一起，打响资产倍增保卫战”。（见下图）
这个盘2019年1-11月成交均价为每平方米4.7万元，《告业主书》号召业主将放盘价调至每平米5.6万元至6.5万元，也就是说，让业主每平米最少都要提价9000元。
后来，宝安区住建局介入调查，并处理如下：
1、对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈。
2、暂停办理凤凰里小区二手房网签手续，并发布该小区二手房交易风险告知书。如业主确需交易，需到宝安住房和建设局签署交易风险知晓书。
3、对涉嫌恶意炒作，哄抬房价行为进行严肃调查，一旦查实，相关责任人将列入黑名单，并研究限制其买卖住房和享受公共住房福利等相关措施。
4、如发现涉嫌扰乱市场秩序等其他违法违规行为，将移交公安、市监、司法等部门依法进行处理。
随后，深圳又发生了几起类似的事件，官方都进行了查处，处理方式类似“凤凰里”。
由此可见，未来深圳对“二手房”的价格管理，主要是两个方面：一是增加价格透明度，及时公布一些热点盘的合理成交价，防止信息不对称给买房造成损失；二是打击恶意扰乱市场的行为，尤其是“庄家控盘”、“业主联手哄抬价格”、“中介炒房”等三种情况。
二、广州南沙又松绑了？
9月18日，市场传出广州南沙楼市继续放松的消息，广深地区多个地产类自媒体都转发了。如今24小时过去，没有看到辟谣，也没有看到官方通过正式渠道证实。
据称，此次广州南沙楼市的放松，仍然是走“人才购房”的渠道：
1，广州户籍，本科以上学历或中级职称证书+南沙工作证明（劳动合同），无论广州市区有多少套房，只要南沙无房都可以再买一套。
2，非广州户籍，广州人才绿卡、南沙AB卡可在南沙购房（不限购），其直系亲属也可以在南沙购一套房。这种方式买的房子，限售5年。
3，贷款政策：全部按照广州市认房认贷、全国范围内认贷的政策执行。
（注：上述内容有待官方证实）
其实早在去年，南沙就放松过一次“人才购房”。如果上述内容是真，则这次是第二轮。广州在过去一年半里放松过人才购房的，至少有：南沙、白云、花都、黄埔、番禺、荔湾6个区，而增城、从化一直不限购。
比如在白云区，工作一年+大专学历，即可在白云区钟落潭、人和、江高、太和四个地方直接买房。
在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。在黄埔区工作，持广州市人才绿卡或经区认定的各类人才，其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买1套商品住房。
在番禺区，高层次人才在番禺区缴纳个人所得税满1年且在番禺区范围内购买首套住房（限普通商品住宅）的，一次性给予不超过50万元（税前）的购房补贴。
目前仍然没有松动的区，只剩下了越秀、天河、海珠。
为什么深圳从7月15日（新8条）到7月31日（停止商务公寓审批），再到此次加强二手房价格管理，一步步在收紧调控。而广州，则不仅没有收紧调控，反而一步步放宽市场？
说到底，还是因为两个城市定位、经济基本面不同。
前文讲过，深圳城市定位在2019年8月18日之后有了较大跃升，进一步甩开广州，跟京沪处于同一个层次，所以楼市调控力度也全面对标了北京和上海。
另外，深圳人气和财气仍然比较旺。
2020年上半年，四大一线城市中，北京的GDP下降3.2%、上海下降2.6%、广州下降2.7%，仅深圳实现了正增长（0.1%）。
此外，从资金总量（金融机构本外币存款余额）看，深圳也是四大一线城市里增长最快的，即将成为第三个超过10万亿的内地城市。目前深圳汇聚的资金总量，大约是2个台北，1.12个台湾省。
深圳海关的统计显示：1-8月深圳进出口总值达到1.88万亿元人民币，同比增长2%，增幅居全国前五大外贸城市首位，占全国外贸进出口的9.4%。其中，出口1.04万亿元，规模继续位列全国大中城市第一。
相比之下，广州有点增长乏力。上半年GDP被重庆超过，成为经济总量的第五城。就楼市而言，虽然广州楼市一直比较宽松，但由于供应量比较大，所以也没有出现显著的上涨。
所以，广州有通过活跃楼市稳增长的需求，也有这个条件。
至于南沙，是广州唯一的副中心，定位非常高、基础设施配套也非常好，推进比较快，只是人气偏淡。
上图是截止今年8月末，广州各区一手房的库存情况。可以看出，南沙库存量最大。但值得关注的是，南沙虽然库存显著超过白云、番禺，但去化周期却比它们短。这是为什么？主要是深圳收紧调控之后，大量资金涌入了南沙，南沙销量还是比较好的。
南沙值得买吗？其核心区还是有一定价值的。
核心区主要是指广州地铁4号线金洲、蕉门和南沙客运港这三站（1公里范围内），以及灵山、横沥的岛尖（未来的南沙CBD）。
由于南沙人气不太旺，仅仅靠商业资源自然流动，这个片区热起来需要的时间略长。因为广州市内有成熟的CBD，在南沙和市中心之间还有番禺的万博CBD。愿意放弃天河、琶洲、金融城和番禺万博的便利，到南沙CBD办公的企业，恐怕不太多。
但由于深圳严格限购，再加上广州放松南沙楼市，这个片区略微透支未来是不可避免的。南沙新盘的业主保持50%左右是深圳人，也是不可避免的。
无论从距离还是新业主比例看， 南沙都更像深圳西部的一个区。
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