【原文】
沉寂两年多的北京、上海楼市，终于迎来火热征兆。
9月，上海二手房成交量升至3.1万，已破4年新高，中外环价格同比涨幅超34%。
同样，最近5月，北京二手房成交量月均1.6万以上，三个季度总销售量超越去年同期水平，亦庄和朝阳的涨幅已经突破了20%。
这些都透露着，两地楼市即将迎来上行期。
而此刻，大胡子说房的观察是：北京上海的房子，再不入场就晚了!
此刻的上海，一片火热
上海楼市真的迎来好转？我们用数据说话。
1、一手成交面积再度迎来“百万方”成交，二手成交量创4年新高。
如下图所示，自2016年9月后，上海一手市场成交量从未破百万方成交面积，但今年这项数据迎来突破。不仅5月，还有8月、9月，成交面积均破百万平。并且从趋势上看，仍有上升的空间。
此外，9月，上海二手市场成交量也有重大突破，单月成交量破3.1万套，刷新过去4年记录，成为新高。这大概是自2016年调控以来，二手市场最火热的时刻。
无论是新房市场，还是第二手房市场，上海市场成交面积与成交量好消息不断，市场活跃度和信心明显开始回升，甚至有些赶超2016年巅峰的势头。
2、房价涨幅稳中有进，价格体系开始松动。
其实如果对上海不够了解，当你看到9月，统计局公布的70城房价指数时，你会疑惑上海房价涨幅表现并不亮眼，房价环比上涨仅0.2%，同比上涨2.3%，这哪里算的上火热？顶多算回暖至去年平均水准。
但是看看新房市场，你会发现，上海整体房价价格体系已经开始松动并且明显上涨。
2020，势必是冲击限价的一年，早在2019年的土拍市场就有征兆，地价在涨，但限价未动。比如，顾村地王地价5.3万元/㎡，地价最低报价才5.5万/㎡，开发商真能免费做房子？
从9月新开盘价格来看，限价政策已经全面松动。去年的环线价格格局从内环内到外环外，大致呈现的为10-9-8-6的环线价格体系（分别对应内环内，内中环，中外环，外环外）。
从9月易居新开盘数据来看，该价格体系完全被打破，内环以内新盘价格已经去往12w/平，内中环已经接近10w/平，中外环价格有所下降7w/平。
总的来说，内环价格已经由10w/平去到12w/平，内中环价格也上涨近9000元/平，但市场不受开盘价格升高的影响，认筹率依旧超100%。
其中，处于内中环的碧云尊邸，11.4万/平的均价，远超环线均价豪宅，是今年上海第一个日光盘。中外环的静安映，初期8w/平，如今备案价已在9w+/平，但认筹率依旧500%，上海各环线价格仍在重塑。
9月，无论是豪宅秒光，还是认筹率超623%，上海楼市传递出的购买力十分强劲。
3、土拍市场优质地块不断，溢价率攀升，市场信心明显恢复。
今年，上海的土拍市场早已复苏，并且格外火热。4月10日，上海对拍地规则进行修改，取消20天“资金冻结”期，将竞拍入围者增至5人，大大增强了土拍竞争力。
所以可以看到，今年上海土拍溢价率齐齐攀升，截止至7月，溢价率超过5%的地块，已经接近14块，最高溢价率达53.13%。这么说可能有些大惊小怪，但2019年，上海全年拍地溢价率超过5%的地块都不过8块。
相比之下，今年还是下了狠功夫的，疫情面前，上海也要不过在卖地上下功夫。
此外，上海今年上半年，不仅是地块出让，还大多是优质地块。比如上海杨浦江浦、虹口北外滩、浦东唐镇、浦东前滩等热门板块都有不错地块出让。
2月份，上海成交了一宗总价高达310.5亿元的徐汇滨江地块，成为内地第一总价地王。7月，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，是虹口区近三年来首次出让的纯住宅地块，也是上海今年以来推出的首个无自持比例要求的纯住宅地块。
面粉好了，面包还不会涨价吗？优质地块入市、土地溢价率攀升，市场信心正在逐步回归。
可以说，上海楼市一切欣欣向荣，火热行情一触即发。
北京：回暖明显，逐步启动。
没有上海行情的呼之欲出，但北京楼市回暖势头也正逐步启动。
1、北京回暖信号明显，二手成交量涨幅明显，已超近两年同期水平。
据我爱我家数据显示，2020年5月起，北京市每月月均成交量达到1.6万套以上，远超近两年的同期水平。虽然二手成交量较上海低很多，但要知道2017年至今，北京月度网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月，回调期的楼市不要太惨！
连续五个月，月成交量超1.6万，其实就是北京此刻最强信号。毕竟今年北京也并不顺遂，经历了两波疫情，但此刻大有冲破近两年冷淡行情的活跃度，近期触底反弹的机会面仍旧很大。
2、2020年限竞房供应减少，消耗加快。
尽管此刻北京楼市成交火热，但房价上涨乏力确实有些难掩，其中重要原因就是限竞房。
北京的限竞房供应量极大，截止2019年10月，北京已经持续供应100宗限竞房地块，库存曾一度达4.55万套，成为历史新高。
但为何说北京此刻回暖势头，正在稳步推进呢？
根据目前成交数据来看，限竞房去库存速度在加快，截止2020年9月30日，北京前十月的成交套数已经超过2019年全年。
并且，需求端减少的同时，供给端也在撤退。在2020年的土地中，限竞房供地越来越少，3月推出的9宗地块中，只有两宗是限竞地块。上海市政府也在逐年减少限竞地块的供应。此前18年有43宗，2019年减少为14宗限竞地块。
随着此刻，限竞房供应的减少，库存消耗的加速，北京楼市将加速回归上行周期。
一句话，当下的北京楼市回暖明显，上涨的行情逐步降至。
其实说了这么多，北京与上海楼市复苏只是初步验证了我们的判断。李老师今年3月就曾在直播中提及，北京和上海，上半年有机会、有资金就赶紧买。
那么为何我们敢说，这两座城市的行情即将到达呢？为什么当下就是这两座一线城市的最佳入场时机呢？
首先，两座城市楼市一直采取超严调控政策与人口控制政策，楼市持续低迷近三年。
2016年上海颁布“沪九条”，提高购房门槛，购房需要缴纳五年社保，此外提高首付门槛，降低杠杆炒房，同时加大土地供应；
同样，2017年，北京也经历了最严调控，不仅购房资格变为五年社保，提高首付比例，认房认贷，还规定离婚一年内购房算二套等等。
此后，两地楼市一直萎靡不振，楼市行情急转而下，2016年4月，上海商品住宅成交量约92万方，环比下滑55.6%。北京2017年成交量创历史新低。
此外，两地一直严控人口。《京津冀协同发展规划》中,明确要求北京市到2020年把常住人口控制在2300万人以内。《上海市城市总体规划》则要求到2020年把常住人口控制在2500万人以内。
要知道，早在2014年，北京常住人口早已达到2151万人，而上海早已接近2415万人。
在人口与调控的双重限制之下，两地近两年的人口净流入排在重点城市的倒数，楼市持续阴跌近三年也不足为怪。
其次，长期的横盘，使得两座城市价值处于明显的洼地。
与其他二三线城市相比，北京、上海的房价确实很贵。但在同能级城市深圳的比较下，北京、上海此刻的价格洼地十分明显。
从均价上来看，深圳均价早已高达7.7w/平，而北京均价仅为6.3w/平、上海更低，只有5.8w/平。
北京、上海无论是资金总量还是经济总量高过深圳很多，为何两地房价会如此低？
只有一个解释就是：要么就是深圳过高，要么就是上海和北京此时楼市价格过低。
此刻，距离深圳“715调控”过去两个月，深圳虽然成交量有所下降，但房价依旧很稳，答案似乎不言而喻。
而北京上海在回调三年后，价格持续走低，部分区域相比巅峰期要下跌15%-20%，明显更是此刻的洼地。
3）其实这些判断，有一个最坚实的基础，就是城市价值，北京和上海的价值不用多说。对于这类有价值的城市，市场越低迷，越要买。
李老师有个观点：长远看，一线城市永远涨！途中有跌就是买入的最好时机！也正是因为坚定这样的理念，早在3月17的直播里，李老师就告诉大家，北京、上海的楼市行情已经悄然启动，
并且在3月31号的直播中，告诉大家北京、上海经历最严调控已经两年多，房价已是低谷，可以赶紧入手了！
此刻，北京与上海楼市复苏迹象已经足够清晰，再不上车就晚了。
当下，能够入场北京和上海的千万不要再观望了！
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