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上海未来10到20年的发展标杆:北外滩

鬼话宝 是规划不是鬼话

上海市中心CBD的构成,一直缺一个角。


直到北外滩新一轮开发的正式启动,上海都心的格局才随之发生改变:

“从两岸联动,

到三角锚固。”

【三角锚固分析图】@鬼话宝


北外滩开发建设的真正意义并不仅仅是它自身的发展,而是在于它对上海的都心格局具有结构完善的意义。


所谓的“结构完善”是指:原来上海城市中心的结构是不完整的,尤其黄浦江两岸的发展是不平衡的,而北外滩的开发“补”上了缺失的一角。

上海的市中心结构从外滩与陆家嘴的两岸联动转变为三角锚固的状态


同济大学常务副校长伍江教授说过,“北外滩将成为上海未来10至20年的发展标杆。”这是北外滩的区位赋予它的天然使命,也正因如此北外滩的规划必须大胆谋划,谨慎推行。


最终,

北外滩成为了一次,“站在巨人的肩膀上”的规划实践。


目录:

01. 站在巨人肩膀上的,北外滩

02. 从世界都心,到生活圆心

03. 楼盘价值,“五维分析”

04. 塔尖生活圈,世界会客厅

05. 隐于闹市,现代典雅住区



01

站在巨人肩膀上的,

北外滩。


北外滩号称不看陆家嘴,只对标纽约东京等全球顶级城市的CBD,从政府官方的“全球宣介会”,到“5G全球创新港”,有关北外滩的一切都被冠上“全球”二字。

尽管如此,在鬼宝看来:北外滩的规划里,有不少陆家嘴的影子。


最直观的一点,就是北外滩的“三件套”

但是它背后的含义,却远不仅是造三栋摩天楼这么简单。


2019年,一幅描绘北外滩未来的新画卷向大众徐徐展开。在《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编(公众参与草案)》中,在白玉兰广场之外打造480米的新地标和380米的次高建筑,围绕白玉兰广场和新地标打造两个地标建筑组群,形成的北外滩“三件套”与陆家嘴“三件套”隔江相对


天际线高度的提升,本质上是政府对这片区域的要求和期待的提升,也就是规划能级的提升。


【北外滩规划效果图(2019年)】


“前事不忘,后事之师。”

北外滩,不仅吸收了陆家嘴规划上的成功之处,也摒弃其令人诟病的地方,比如历史文化的断层和人文关怀的缺失。


不同于陆家嘴“车本位”的路网、失衡的街道尺度,北外滩的选择是成为“世界的会客厅”

小街坊、密路网、步行友好的街道、二层连廊、联通的地下空间、充满活力的滨江公共空间和优质的景观生态环境……这些规划要素提升了城市的人文气质、增加了城市的“温度”、激活了城市的人群活力。


正是因为站在巨人的肩膀上,才有北外滩推介会上官方给世界的承诺:

“过去看外滩,现在看陆家嘴,未来看北外滩。”


北外滩将打造与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区;汇集现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅全球超大城市精细化管理的典型示范区


小陆家嘴与北外滩

一老一新的“对话关系”。


北外滩的创新功能与外滩、陆家嘴组成的“黄金三角”

【“黄金三角”的职能分工图】@鬼话宝


在功能上,北外滩、外滩与小陆家嘴错位协同:陆家嘴偏向于金融总部和专业服务业,外滩偏向于历史文化和旅游,北外滩则偏向于高新科技、航运贸易和公共活动。


而它们共同的特点是:“公共性”。

北外滩的规划也是以公共建筑为主,而住宅用地极少。



那么问题来了:

将来北外滩的职住如何平衡?产城如何融合?人们住哪儿?生活配套又在哪儿呢?



02

从世界都心,

到生活圆心。


在城市规划领域有一个“生活圈”的概念,起源于日本,其目的是指导各类服务设施被合理配置,是振兴城市活力、疏解大城市功能过度集中的重要策略。


各个世界级城市的CBD集聚区规模一般为1KM²,其中70%以上的功能均为商务办公,而居住、社区服务、生态等功能则被疏解到与商务区紧邻的更宜居的地区


那么问题来了:

和北外滩对应的“生活圈”,在哪儿?


我们来从国际著名的大都市案例分析入手,发现:

每个经济高度集聚的商务区,都会在距其2KM左右的地区有一块大型公共空间,为民众提供生活居住、休闲娱乐功能。


伦敦金融城

伦敦环海德公园板块:位于伦敦的中央活动区的西侧,距离伦敦金融城约2.5公里。

该板块拥有众多著名私立学校形成的高品质教育资源、伦敦西区多个优质博物馆集聚塑造的文化艺术氛围和卓越的社区绿化景观环境,是融合了英国传统园林与现代都市风格的高端居住社区。

伦敦环摄政公园板块:同样位于伦敦的中央活动区的西侧,距离伦敦金融城约2公里。

板块内代表住宅:海德公园一号公寓,由建筑大师理查德·罗杰斯设计,内部装修奢华考究,售价高达每平米66万元人民币



东京新宿CBD

环新宿御苑板块:其居住功能距离东京新宿CBD约2公里。

新宿御苑作为日本皇家园林风景优美,周边聚集了大规模的商业、优质医疗资源、博物馆等为支撑,高档住宅聚集,实现人文景观与都市时尚生活的双赢。

板块内代表住宅:竹谧公寓,位于代代木公园、新宿御苑和明治神宫三大公园之间,由日本建筑大师隈研吾设计每平方米售价约20万元人民币



香港中环CBD

香港环维多利亚公园板块:距离香港中环中央商务区约2公里。

该板块的公园是香港岛面积最大的,且背靠太平山,坐拥维多利亚港,成就了这个板块独一无二的景观特色。板块西侧的铜锣湾汇聚了众多高档购物中心,充分满足了商业和娱乐休闲的需求。

板块内代表住宅:mount nicholson,距离维多利亚公园约1.5公里,藏身于美丽安静的自然环境中,可俯瞰跑马地、铜锣湾、维多利亚港等城市地标,每平方米售价高达百万元



伦敦海德公园、东京新宿御苑香港维多利亚公园等世界著名的城市公园,在寸土寸金的市中心出现大面积绿地,无疑是集景观资源、人文内涵和商业潜力于一体的奢侈品。


这些“中央商务区”“环公园生活圈”,在各个方面都形成了协同、联动的关系:

在功能上:一个是“产”,一个是“城”。

在空间上:一处高耸紧凑,一处低矮宽阔。

在感官上:一处繁,一处静。

在体验上:一节奏急促,一悠然舒缓。


这是世界城市核心地区空间发展的普遍规律。

而上海也是一样,在新的都心格局之下:


正如

人民公园之于外滩,

世纪公园之于陆家嘴,

随北外滩而起的,

将是“环和平公园”板块。


【上海“都心”新格局】@鬼话宝


将来北外滩16栋180米以上的超高层建筑群平地而起、全球资本强势注入之时,汇聚着商务办公、公共文化、商业服务等功能的现代化国际大都市核心区的临近地区,必将需要营造一处具有高品质居住生活空间和休闲游憩空间的场所,和它互为补充、支撑和提升,正是“环和平公园”板块。


北外滩,成为“世界都心”之日;便是“环和平公园”板块,成为上海“生活圆心”之时。



“环和平公园”板块


所谓的“环和平公园”板块是指,以和平公园为中心的2公里半径范围

和平公园作为区域级公共绿地,它在规划上的服务半径就是2公里,从日常休闲游憩的便捷性和城市界面景观的观赏性两方面考虑都相对合理。

【“环和平公园”板块范围】@鬼话宝

板块核心区主要涉及五个社区:杨浦区江浦社区、四平社区和虹口区嘉兴社区、欧阳社区、北外滩社区。


地段的规划价值,当然会体现在房价里。

接下来,该盘一盘“环和平公园”板块的楼市价值了。



03

楼盘价值

“五维分析”


我们即将上市的“保利·天汇”为例,评估一下“环和平公园”板块的楼盘价值。

【“环和平公园”板块新盘位置】@鬼话宝


这个楼盘位于板块的核心位置,熟悉的小伙伴可能知道,它就是去年保利竞得的江浦社区B2-03地块。该地块当年土拍楼面价为5.37万元/㎡,算上配建设施、公共绿化等,实际的楼面价在6万以上

【保利·天汇效果图】


让我们来预估一下:

保利·天汇,值多少钱?



楼市价值“五维分析”


价值线索一:板块的土拍市场情况

土拍市场方面,板块内今年卖出的两块地的溢价率都很高。

虹口区嘉兴社区HK271-01地块,今年7月3日被招商以44.04亿拍下,溢价率28.39%,楼面价8.11万元/平方米。

杨浦区江浦社区R-09地块,今年7月31日被金隅地产经93轮竞得,以8.58万元/平方米创下年内上海楼面单价地王,溢价率38.33%

【板块内的土拍市场】@鬼话宝


上面两个地块拿地价格都突破了8万,叠加上各类建设、财务等成本以及溢价趋势,预估它俩后期售价有可能达到12万左右


而且这两块地均位于板块边缘位置,区位不如2019年卖出的保利·天汇这块地,但出让价格却高出一大截。

仅仅一年时间,从土拍市场楼板价的快速增值和高溢价率,可以看出市场对环和平公园板块价值的认可和信心。



价值线索二:板块内近期新房价格

“环和平公园”板块内2019年底开盘的2个住宅:八埭头滨江园,开盘价格为10.99万元;瑞虹新城8期,开盘价格为10.78万/㎡。

板块内近些年新房供应量较少,但近期将有三个新盘入市

【近期板块内新房分布】@鬼话宝


从居住环境来看,保利天汇和瑞虹新城九期距离和平公园更近,更能享受生态景观;

从容积率来看,保利天汇的容积率更低,居住品质更有保障;

从价格来看,鬼宝听说瑞虹九期在争取取证价约11.5万,假设以此价格计算,瑞虹九期的售价将在约1500-2800万;相比之下,保利天汇的户型适中、总价控制更好。

【近期板块内新房价格】@鬼话宝



价值线索三:产品系列

保利·天汇,属于保利“天字系”高端住宅产品

上海今年另外有一处“天字系”新盘——徐汇天悦,售价约10万/㎡,其主力户型与保利·天汇类似。


但两个楼盘的区位完全不同,徐汇天悦位于内环和中环之间,主要依托徐汇区层级的产业和配套设施;而保利·天汇项目位于内环内核心区位,依托北外滩城市中央活动区的高能级商务、配套、景观等资源,因此估计价格也会比天悦高出不少。



价值线索四:“黄金三角”生活圈板块

我们来类比一下“黄金三角”对应的“黄金三角生活圈”:

【“黄金三角”生活圈楼市】@鬼话宝

“环人民公园”板块早已迈入存量发展阶段,目前无新盘在售,前两年开盘的楼盘价格在13万左右;

“环世纪公园”板块新房供应相对稳定,近3年内开盘的新房价格基本在12万—14万之间。

“环和平公园”板块去年开盘的新房价格约在11万元左右,相对而言,低于前面两个板块;且未来受到北外滩发展的带动作用,将迎来一定的增值空间。



价值线索五:环同类型公园板块

类比上海同类型公园地产板块:位于内环内的区域级城市公园,占地面积不小于10公顷,靠近城市主中心或城市副中心,具有明显的人文景观价值,能够承接核心商务区的居住休闲功能外溢。


满足以上几个特征的,除了刚刚说的环人民公园板块、环世纪公园板块,还有“环复兴公园板块”、“环中山公园板块”和“环徐家汇公园板块”

【环同类公园板块楼市】@鬼话宝

上面4个环公园板块在2019年开盘的新盘价格,基本在11—13万之间。


相对而言,环和平公园板块更具有性价比一方面它依托的北外滩城市主心能级更高,距离市中心更近;另一方面该板块享受区域后发优势,目前价格处于低估的状态。



从以上五个维度的价值分析来看:

“环和平公园”板块的新房价格应该在11-12万左右,而保利·天汇距离和平公园较近,位于整个板块的核心区域,未来入市后会有较大的潜力,再参考开发商的同系列项目定价,估计其售价将处于环和平公园板块价格区间内中等偏上位置,也就是11万以上



04

塔尖生活圈,

世界会客厅。


“环和平公园”板块,到底是个什么样的区域呢?


轨道交通


从轨交条件来看,环和平公园板块内有六条轨交线路,4号线、8号线、10号线、12号线和在建的18号线和19号线,其中10号线和8号线与核心区域联系紧密

【轨交系统】@鬼话宝



塔尖生活圈


保利·天汇位于板块核心的江浦社区,周边城市级功能圈环绕,形成了一个“塔尖生活圈”:

2KM圈层聚集北外滩CAZ、东外滩CAZ、五角场城市副中心、环虹口足球场、环同济知识经济圈、鲁迅公园等城市级功能区

1KM圈层:聚集和平公园、瑞虹天地商圈、控江路商圈、大连路商务总部、新华医院、江浦公园绿地等区域级功能区。

【塔尖生活圈示意图】@鬼话宝


城市级商圈

未来对板块影响最大的,当属北外滩打造世界级滨水商圈。国别体验中心、白玉兰广场购物中心、将来另两座地标建筑的购物中心、星荟中心、星港国际等等,将共同打造“高端商务+精品消费”的北外滩。


板块内部还有两处区域级商圈:瑞虹天地商圈控江路商圈。瑞虹天地商圈,坐拥55万方商业;而控江路商圈,则号称上海北部的“小淮海路”。

此外,还有旭辉Mall、海上海弘基休闲广场、宝地广场、君欣时代广场等社区级商圈,可以满足日常生活购物的需求。

【周边城市级商圈分布图】@鬼话宝


教育“屋脊”

项目周边教育资源集聚且分布比较均衡,基础教育设施覆盖率极高:

500米范围内有许昌路第五小学、昆明学校小学部、鞍山初级中学,1000米范围内有打虎山路第一小学、齐齐哈尔路第一小学、华东师大一附中实验小学、同济附属存志学校、华东师大一附中、昆明学校九年一贯制;1500米内有杨浦高级中学和市东中学。更有百年学府同济大学、复旦大学,板块文化教育氛围浓厚。

【周边教育资源分布图】@鬼话宝


顶级医疗资源

板块内有2所三甲医院:新华医院、上海市第一人民医院;还有中西医结合医院、曲阳医院等多家地区医院,以及江浦、四平、嘉兴等社区级卫生中心。

【周边医疗资源分布图】@鬼话宝


文化体育高地

板块内有各个等级的剧院、电影院、展示馆等各类型的文化设施可以满足日常生活休闲需求。

【周边文体设施分布图】@鬼话宝


生态景观环境

板块的中心是和平公园,边缘有江浦公园鲁迅公园;与定位为“世界会客厅”黄浦江滨江景观带仅咫尺之遥。

【周边生态景观资源分布图】@鬼话宝


扫码进群,

一起聊聊 “北外滩”规划与置业选择



05

隐于闹市,

典雅住区。


城市片区更新


对板块未来影响最直观的,是城市界面的提升。


环和平公园板块已步入城市更新阶段,区域的城市界面将有较大提升,对区域功能升级、环境提升有巨大的促进作用


虹镇老街更新项目:曾经上海市区最大的棚户区改造项目,历经20年开发,规划170万方集居住、商业、时尚休闲于一体的综合型城市核心生活区,激发了整个区域的活力。

互联宝地更新项目:原为杨浦区上钢二厂,历时多年华丽转型成为双创热土,利用老厂房改造打造近25万平方米的特色化、高品质办公空间,将成为杨浦的新名片。

蒋家浜更新项目:曾是内环内大型棚户区,如今释放约7万公顷的住宅用地,将建成高品质的居住社区,也将同步促进区域的各项配套设施完善。


【板块片区更新示意图】@鬼话宝


辽源路更新项目:这里有多块城市更新新项目聚集,包括由杨浦区政府联手市地产集团共同打造的两块旧改地块,以及隔壁的保利·天汇。

未来这片区域将会从原本的二级旧里变身高端住宅区。


【辽源路更新项目】@鬼话宝

而保利·天汇的开发建设,也是这片区域城市更新的“助推器”之一。


除了住宅之外,保利还将代建地块东侧规划的约9300平方米的社区公共服务设施、约2600平方米的公共绿地、约230米长的打虎山路(辽源西路-飞虹路)。

既实现自身居住价值和社区公共价值的平衡,也促进了整个区域环境品质、交通条件、功能使用的提升。

【代建配套设施】@鬼话宝

【配套设施的效果图】


如何植入“新空间”?

作为新的住宅功能植入城市片区,在界面处理上,如何与周边多元杂糅的建筑共存,如何构建基地内部的界面质感,是重要的命题。


保利·天汇的答案是:“少即是多”。将沿街立面褪去繁杂的装饰语言,打造扁平化的立面表情。在细节上将现代秩序与典雅气质在立面上进行融合,与周边建筑物共同营造温馨宜居的社区整体形象。

【沿城市街道立面效果图】

节奏感和精致感

【社区内部立面效果图】


景观设计

小区的景观设计理念是满足多维度功能需求的健康美学社区。在整体布局上通过层层递进的景观空间组织,实现大隐于市的效果,合理组织动态空间和静态空间,打造住户与公共景观空间的多重互动场所,尽最大可能实现业主休憩、交往、运动、聚会等生活、精神、情感等生活的全方位需求。

【社区景观轴线】

【社区景观效果图】



户型分析

保利天汇项目共603套房源,主力户型有约100㎡和约162㎡两款。


B2户型:3室2厅2卫,建筑面积约100㎡。

优点:

1.三开间朝南,采光面利用充分。

2.交通动线简捷,居住动线、动线组织有序。

3.主卧享独立卫浴和衣帽间,私密感强。

4.大面飘窗,景观视野宽阔。

缺点:

1. 过道空间,不够紧凑。


C1户型:4室2厅2卫,建筑面积约162㎡。

优点:

1.户型方正,大气四开间,开间与进深比例适宜。

2.合理布局动静分区、内外分区、干湿分区。

3.该户型围绕小区中心景观布置,观赏性和通透性极好。




总体而言,北外滩的开发建设,使上海的市中心多了一个新支点,使沿江发展轴上多了一个新增长极,更使杨浦和虹口区也多了一个发展新引擎


而“环和平公园”板块,目前的价值尚被低估着北外滩的能级提升,将有巨大的提升潜力。


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