小区房价往往和地段密不可分，不同地段的价值也不一样
当位置差不多的时候，小区房价其实不会差很多，都在一个合理范围内
但是我们发现也存在这样的小区，虽只有一条马路之隔，价格却几乎比别人便宜了一半
楼市里也确实存在这样的价差
比如，我家小区房价6万/平，结果发现对面小区就隔了一条马路，价格能卖到9万/平
作为房东，谁也不愿意自己的房子，比对面便宜那么多
为什么在同样一个地段，有的小区明明就在你家对面，却存在这样的极致价差
带着这样的好奇，我找了三个样本，通过实地探访，终于找到了一些答案
01
仅一路之隔，小区房价差竟然可以高达50%
乍一看，这个小区好像性价比超高
不仅位于南京东路板块核心位置，就连房价也便宜到令人心动
左边是静安紫苑小区单价9w/平，右边和一大厦小区单价6w/平，中间只隔了一条小马路，单价竟然相差3万
同样是总价1000万的房子，在静安紫苑只能买100平方米左右，但是差不多的价格在和一大厦这个小区可以买到150平+
因为价格足够便宜，这个小区也会吸引一些关注性价比的客户
但是先别急
当我实地去看了这个小区之后发现，“除了便宜，真的没有别的优势了。”
只有走进和一大厦真正了解，才知道原来房价便宜是有原因的
在路口这么看过去，其实不难发现这个小区品质并不好
单看外立面是比较破旧的，近距离仔细看它的立面材料，用的是这种小瓷砖
相比较干挂石材立面，这种材质常年损耗下来略显老旧
而且采用的是塔楼设计，建筑主体呈现出三角形，又像一把躺着的菜刀，造型就很奇怪
因为奇怪的塔楼设计，所以户型存在缺陷
小区内有很多奇葩户型，类似这种扇形
而这个户型正好就是小区立面有弧度的那一侧
即便是正常一点的户型，也并不方正，普遍都是这种带一些凸起，或者尖尖的局部，极其容易带来空间浪费
然而，这个小区最大的问题是，没有很好的采光和通风
我们可以从这个角度来感受一下，居住在这里的感觉
小区的房子都是围绕着天井排布的，室内的采光和通风都很难做到普通小区那样
到每个房间内部，你会发现总有一侧是对着过道，导致暗厨暗卫，南北不通风
并且尴尬的是，有的房间客厅正对着天井，如果长时间住在这里可能也会比较压抑
这种不适感在公共区域同样存在，小区的公区其实只有过道和电梯厅
等于说未来真正住进去之后，邻居之间的互动和沟通也会减少，可能只有出门在电梯厅里遇到了
不仅如此，整个小区是一个独栋建筑，这意味着没有相对舒适的社区环境
小区门口正对着主干道，私密性也很难保证
其实，在市中心内环内的小区，卖到6万的单价已经是很低的门槛了，但是品质和户型终究是硬伤
所以和一大厦这个小区为什么这么“便宜”，我总结下来就是，它的产品很难流通
不管是塔楼设计，还是户型缺陷，没有小区环境，在这个市场上已经很难被接受了
可能对价格敏感，主要买来自住的人会选择，如果考虑未来的流通性就很难了
02
更夸张的是，有的小区比别人便宜了快一半
下面我要说的两个小区同为商业办公类产品，而且中间只隔了一条公路
一边是上海青年城单价只要约2-4w/平，隔壁的九亭中心已经卖到5w/平
上海青年城分复式和平层，复式单价约4万，平层的单价最低只有2万左右，这个价格跟九亭中心差了快一半
虽然看上去，上海青年城位于地铁旁，又自带商业体，价格又便宜这么多
然而
仅仅一路之隔，完全是两种不同的世界
上海青年城房价之所以便宜，跟小区之前群租问题有关
曾经这里的群租疯狂到什么地步
2020年6月10日至7月25日不到两个月的时间内，九亭镇就组织了四次大规模行动
清除200多户群租行为，近40个违规改建的阳台，同时还清理了数十个违规安装的液化天然气
从后期小区呈现的面貌来看，上海青年城的物业维护也不是很好，看上去相对破旧
这是我在小区楼下随手拍的一张图，可以看到这边的社区底商缺少管理，十分混乱
包括小区楼栋下面，已经被大量的电瓶车和垃圾箱占满了
上海青年城配套的商业叫做麦尚城，位于地铁9号线九亭站旁边，也是跟着2007年地铁刚开通的时候运营的
时间过去这么久，依然是原来旧的商业业态，如今已没办法和新的商业综合体相比了
除了外部配套之外，小区内部还是一个混居社区
上海青年城是距离九亭地铁站最近，且靠近商业的一个小区，无论是地铁通勤还是平日里日常消费，走几步都能到达
然而便利的同时，这也成为整个九亭租户最多的小区，一直以来里面居住的人群都比较杂
整个小区8栋楼，有超过2000多户，梯户比更是高达3梯19户，居住起来真有种混居的感觉
小区的户型很多是复式loft格局，一套约50平整租在3000-4000元/月，在市区上班的年轻人，包括单身租客也比较多
当然这个小区也有业主在住，但是听中介说大部分自住的都是老年人，当时看房的时候还遇到一个老奶奶，希望托中介把家里空置出来的房间出租出去
因为租户太多，经过一轮又一轮的换租，小区内部的环境几乎可以用脏乱差来形容
在我进入小区之后，最先注意的就是这条长长的走廊，低矮的栏杆总觉得不安全，包括地面瓷砖都已经破旧不堪
小区公共空间的墙面已经满是污渍
电梯厅没有专门的人打扫，长期未经保养也显得比较脏
小区没有居委会，每栋楼下只有一个保安，负责平日的管理
看完上海青年城，我又来到了对面的九亭中心，第一眼就被这颜色鲜亮的商场吸引住了
九亭中心楼下就是2019年开业的金地广场，这一片可以说是九亭整个板块内的CBD，商业氛围和客流量也已经起来了
包括九亭中心商办住宅内部，品质也是吊打上海青年城，拥有品牌金地物业管家管理
虽然只有一路之隔，但是两边无论是商业配套，还是城市界面完全不同，最后我还拍下了两个小区同框的对比图
在这样的差异下，上海青年城卖3万/平都有人嫌贵，而九亭中心5万/平还有成交，这也反映了两个小区的差距
03
还有另外一种价差，同样是学区房，纯学区房比非纯学区房单格低2w左右
在上海同样是老破小，纯学区房和非纯学区房的价格也会悬殊很多
举个典型的例子，高兴花园5-6w/平vs莘南花苑7-8w/平
两个小区都是对口闵行区实验小学和莘松中学的双学区房，而且同为房龄超过20年的老破小
那为什么高兴花园的房价每平米会便宜1-2万呢
亲自去看了就知道，像高兴花园这种纯学区房，除了学区价值，它本身几乎没有居住属性
整个小区面积段大部分集中在30-50平
我们来看下它的户型，31平、38平、47平，几乎只能做到一室或一室一厅
卫生间和厨房的面积甚至只有三四平，空间显得十分局促，如果是一对父母带着小孩居住确实不太住的下
当你走进室内，这样的感受更加明显，房子太小而且很多都是原来的老装修，很难满足当下大家的居住需求
小区的公共区域环境也比较糟糕，并且没有什么好物业
物业费只要8毛，而且已经很多年没有换过物业了，真的很难保证小区的物业管理水平
听中介介绍说，高兴花园纯粹是为了挂学区
这个小区的优势就是面积小总价低，所以很多家长是给小孩上学挂学区的，很少有人真的住进去
除非有的为了爷爷奶奶过来接送小孩方便，临时住一下
大部分时候都是选择把房子出租出去，然后在旁边租一个比较大的房子
当学区名额用完之后，再选择抛售，所以这个小区除了还没有卖掉房子的老人，大部分房源都处在空置中
再看对面莘南花苑，单价可以卖到7-8万，面积段起步就是56-83平，且社区很宜居，带有居住属性
其实，还有很多类似于高兴花园和莘南花苑这样的小区，当学区都一样时，小区的居住属性差的小区房价也会变得更便宜
04
其实，一路之隔小区房价产生的极致价差，背后都是有原因的
因为即便是同样的地段，拥有差不多的配套和环境，它们的产品差异也可以很大
要么是小区的户型很奇葩，要么是是群租房比较多，没办法满足很好的居住属性
又或者是学区相同但是小区的品质不同...
位置距离很近甚至住在别人家对面，但房价却存在天壤之别，听起来有点扎心
但归根结底，房价有差异，原因一定来自小区本身
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