还记得，年中7周年庆典的时候，
我在线下说过：
上海楼市的分化时代，已经来临。
分化是市场的主旋律。
市场再差，也一定是有涨有跌。
在市场逆周期的时候，大跌的消息总是会刺激买房人的神经。
今天说跌了20%明天说跌了30%，很容易让大家误以为市场是全面下跌。
但这不过是一种情绪而已。
容易传染的情绪，往往容易掩盖市场上不一样的声音。
容易忽略那些逆势上涨、逆周期抗跌的房子。
今天就带大家来看看，这几年上海依然抗跌的房子。
某种程度上来说，这是2023年的楼市财富密码。
你说，2023年上海的豪宅跌了吗？
那肯定是有跌的。
连徐汇滨江和前滩的打新热度都下来了，
你说二手豪宅没有跌，那肯定没人信。
但你要说都在跌，那也极端了。
我从数据中发现，豪宅中的别墅品类简直是个奇葩存在。
这波行情中，上海的别墅从20年开始就一直是逆势上涨的。
不是一两个区域这样，而是10个别墅区均有不同程度的上涨。
有主城区的长宁西郊、郊区青浦徐泾、朱家角、赵巷、莘闵别墅等。
甚至于远郊惠南别墅都在上涨。
这样的走势，也基本和全国别墅的走势相吻合。
从全国数据来看，19年开始别墅这个品类就是一路上扬，在21年缓慢下挫，抗跌能力极强。
为什么别墅品类会逆势上涨呢？
这就说来话长了。
2016年，最严别墅禁令”之后，别墅就成了卖一套少一套的稀缺产品。
越是稀缺，越是受富人的追捧。
这个稀缺里面藏着富人的圈层和身份象征。
我们来看一些具体的小区。
比如，青浦徐泾的虹桥御墅，2021年交房，5万单价涨到了现在的8万多。
闵行华漕的西郊庄园，有亚洲十大豪宅之称，目前小区挂牌价都在8000万以上，单价在20万以上。
徐泾的长堤花园别墅，20年还是3.6万的单价，今年2月单价已经到了6.2万。
短短两年，价格翻倍。
我们房外房的会员内刊也及时提醒了别墅品类的机会。
11月份的万祥、马桥、徐泾郊区别墅板块表现都不错。
市场艰难，别墅却在逆势起飞。
看完逆势上涨的别墅，我们再来看看抗跌的产品。
首先区域内优势大的次新房源，抗跌能力优秀。
这类房子代表，有御桥的仁和都市花园，
光新的宝华城市之星，大宁金茂府、静安府等，
甚至还有松江新城的二手标杆，东鼎名人府邸。
这些房子的共同点是，品质不一定上海最强，但三五公里范围内基本是标杆。
比如宝华城市之星，老公房堆里的18年次新。
还人车分流，小区有会所有水景，太扎眼了。
再比如，大宁的静安府，22年时候最高单价冲到13.8万。
近期的成交单价依然稳定在13.7万附近，抗跌能力强劲。
还有大宁金茂府，21年的最高点突破14点。
最近的成交价格，平稳回落到13万1，跌幅7个点左右，依然是次新中的翘楚了。
再有一类，抗跌能力强就是新房价反向有支撑的二手小区。
比如，静安的新湖青蓝国际同户型成交价格，相对于最高点，几乎零回撤。
毕竟，小区对面就是静安华府，二期卖完也没多久。
新房联动价在11.9w，青蓝国际的安全垫十分厚实。
相类似的，我们再看看，长宁的龙柏花苑。
之前这附近的新地块的土拍价格达到7.5万。
给了附近小区很好的托底价格。
我看了，龙柏花苑的最新成交价已经创了新高，单价在7.8万。
（地块：长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块）
最后，我们来说说一个比较意外品类——动迁房。
比如，浦东曹路地铁站那边的动迁房，居然也没跌。
曹路地铁附近的动迁房，
总是被人吐槽，出了地铁就看到墓地。
但墓地旁边的小区最近半年的成交均价已经站稳4万2（丰怡苑）
稍远一点星颂家园最新的成交单价也到了4.9万。
4~5万的单价，买九亭泗泾也够了。
为啥要选个墓地旁边的房子。
但曹路这里也确实有自己的比较优势。
一个动迁房距离地铁站很近，
二个板块旁边都是有钱的邻居，西侧是金桥、西南是唐镇。
这两个邻居都是创造房价奇迹的地方。
良好的交通+富裕的邻居，是曹路这里动迁抗跌的底气。
类似的，在三林南有前滩这个富邻居，靠近地铁的动迁小区，抗跌能力也很强。
动迁本来总价相对低一些。
越是市场回调的时候，低总价的优势，总是能吸引到一波刚需群体。
当然，除了上面的几类产品之外，还有些抗跌属性不错的地方。
远郊板块尽管远，但因为本地客户多，依然有抗跌的基础。
比如奉贤的南桥、西渡、金汇，青浦的盈浦、夏阳、松江大学城部分楼盘，抗跌表现都不错。
优质老破小集中区，这些地方地段好、有学区，天生命好，骨头硬。
比如：徐汇的衡山路、建国西路、黄埔的南京东路。
再就是，财富新贵的核心区，这里是上海的新钱充值信仰的地方，抗跌能力自然不错。
比如徐汇滨江的百汇园，苏河湾北外滩的河滨大楼、白金湾、耀江国际，洋泾的九卢 。
说来说去，产品力、比较优势、地段、学区、配套资源永远都是抗跌的最好筹码。
市场再差，有眼光和专业经验的人还是会发现机会的。
总有人能够抛开市场的情绪迷雾，看到市场的阳光。
就像我们在7月份就在会员内刊中提醒过别墅动向一样。
市场真实成交数据不会骗人。
如果你对更多的抗跌板块和小区感兴趣，欢迎来线下和我们聊一聊。
毕竟，逆周期的行情下，
抗跌的房子和板块，是最好的反脆弱资产，
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